港樓行情回暖：內地掃房客持續入市 屢現日光盤

4月25日，中國香港特區紅磡的一高端房地產項目選擇在周末進行首輪搖號。與購房者太多因此排起人龍相呼應，218套住房被一次性全部售光。

據《財經》報道，在近日的當地房地產市場，類似「日光盤」現象並非孤例。除了微觀層面，隨着當地一季度房地產相關數據近期陸續發布，香港房地產市場由回暖轉向量價齊升的整體趨勢明顯。其中內地買家在港常態化購房將帶來哪些影響，亦日益受到關注。

4月初，香港地產代理中原地產發布今年一季度數據顯示，香港樓市一手市場累計錄得5373宗買賣登記、涉及總金額628億港元，兩項數據較去年同期分別升38%及94%，創歷年同期新高。由於登記數據存在滯後性，實際成交突破6000宗也被認為是大概率事件。

另據香港美聯物業研究中心的相關綜合數據則顯示，當地一手成交量高達6284宗，同比「勁升」29.1%，也創下自2016年三季度後近十年來新高。按照香港樓市經驗，一季度原本屬於淡季，今年「反傳統」現象出現，也被認為受多重因素影響，包括股市及經濟暢旺、人口流入、息率下調等，同時亦被視為從高位急劇回落之後的一次反彈。

「由於樓市見底信號相對明確，目前不少地區樓價已同比反彈近一成，買家『遲買會貴』心理出現。再疊加『一客多食』大手筆掃樓現象出現，也提前引發了今年香港樓市『小陽春』。」香港新界一地產代理對記者分析。

所謂「一客多食」，即近年來香港房地產市場已較為罕見的大手筆掃貨現象。據中原地產大數據顯示，截至3月20日，首季新盤共錄得265宗大手客入市個案（指同一買家於1個月內在同一屋苑購入多於1個單位），創下2008年以來同期新高。此類買賣涉及共695夥（套），總成交金額達71.3億港元，已佔整體一手登記量超過一成。

由於沒有權威的官方統計，此類購房者的背景難以真正明確。但香港地產代理亦有行業內進行大致估算的數種手段，包括統計購房者名稱是否為漢語拼音發音，以及具體到各類樓盤是否臨近交通設施、往返內地是否便利等。

以後者為例，前述地產代理就對記者透露，近日內地人士在港購房關注項目較多，包括新界大圍地鐵上蓋柏傲莊，以及土瓜灣首岸等項目，這些樓盤受追捧首要原因之一就是地理位置優勢。以後者為例，該項目亦受到內地購房者歡迎，大約有四成為內地買家。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則在4月25日表示，經中原代理的大手客擬購入該項目當中的8夥、涉資逾6000萬港元。客群方面，大手客組別中以普通話拼音名字較多，佔一半以上。

美聯方面近日公布的相對整體性的數據也顯示，今年一季度內地買家在港置業宗數近3900宗，同比上升逾50%。成交金額突破400億港元，同比大幅上升逾90%。此外，內地買家在港的入市熱情已呈現持續性而非一次性特徵。相關的月度成交量已連續13個月維持在超千宗水平，創下有紀錄以來最長的連續期，反映內地買家參與香港樓市已趨於常態化。

從中國香港地產市場角度來看，這種入市購房的積極性或部分源於收益率提升。如前所述，香港股市及經濟暢旺的同時息率下調，令各類購房者的獲利空間加大。近日一個較為受到關注的案例，即位於香港大角咀君匯港的一套兩房單位以890萬港元售出，內地房東在買入該房後不足一年即售出離場，賬面賺逾兩成。

相關地產出售信息資料顯示，該套房位於該樓盤5座低層，實用面積474方呎，呎價約為18776港元。原內地房東屬於首次在港買樓，其在2025年6月以720萬港元買入，持貨僅約10個月即賬面獲利170萬港元（23.6%）。

除此類購入後短期獲利離場的購房者，隨着越來越多的內地人士通過香港的「高才通」等渠道赴港就業與生活，他們的實際購房及居住需求亦被視為推動香港樓市的重要新動能。

據香港入境事務處數據，2025年「高才通」獲批的申請共31508宗，全年通過不同入境計劃來港人數超過12.4萬人，雖較2024年輕微回落約10%，但兩年仍有合計超過26萬人獲批來港。

「隨着香港『搶人才』政策落地，很多內地人士赴港後已渡過最初的適應期，他們當中偏好配置房產的自然開始考慮從租房轉向購房。香港樓市目前也正處於多重利好的疊加期，包括地產調控政策尺度相對寬鬆、銀行降息、租金水平持續提高等。」辰宇投資諮詢公司境外資產配置管理總監喬安對記者分析稱，「近期人民幣匯率持續走高，香港利率預期則持續走低。對於部分內地人士而言，配置香港房地產類似於利差和匯率的雙重對沖。從業務角度看，內地買家可能已取代當地買家，成為近期撐起香港中高端樓市的支柱。」

她也分析了近日中東局勢對中國內地購房者在港購置地產的潛在影響，即部分客戶原本在迪拜等地經商，近日開始準備在港配置資產。「新加坡其實也是一個熱門選擇，但對於沒有海外居民身份又希望背靠祖國的人士來說，中國香港則是一個更為熟悉也更安全的選擇。」

多位接受記者採訪的深港兩地地產及投資界相關人士則指出，從中長期來看，這一趨勢是否延續、以及香港地產未來的走勢如何，或將取決於以下多重因素：

首先是今年香港房地產市場的上升幅度。隨着前述市場行情持續景氣，多個當地地產指數紛紛上調了全年預期，部分指數稱香港房地產整體升幅或達15%乃至更高。而外資行高盛和摩根大通方面則也分別估計，香港樓價今年勝負最高將達12%和15%。

其次，隨着樓市復甦，當地是否會出現「供不應求」亦引發關注。香港特區政府差餉物業估價署（差估署）的數據顯示，2025年香港私人住宅落成量為18448個單位，同比減少24%；預測今年落成量將進一步減少近8%至16975個單位，明年再進一步回落至15362個單位。

另據4月23日團結香港基金髮布的年度研究報告《香港房屋趨勢導航2026》指出，2025年香港私人住宅市場已步入價量齊升的復甦期。樓價回升3.3%，成交量更激增18.3%。價量同步反彈，標誌着2021至2024年的調整周期已畫上句號。

「隨着落成量放緩及交投上升，香港樓市淨吸納量自2021年以來首次重上正數，新盤貨尾量亦較高位回落18%。庫存壓力紓緩，促使發展商改變策略，由過往『以量為先』減價促銷，轉為以利潤為本的定價方針。」該報告也指出，「2026至2030年私人住宅年均落成量為17100個單位，惟短期供應將迎來周期性低位。2026年，落成量料回落至約16700夥，2027年進一步減至約15400夥。」

根據該報告相關預期，香港人口過去數年呈現「V型」反彈。外地人才及學生大量流入帶動租金創下歷史新高，加上按揭利率跌穿3.5厘的封頂水平，借貸成本亦明顯低於租金回報，帶動市場需求逐步轉租為買，為後市提供穩固的基本面支持。

為搶抓機遇，4月26日晚間前述香港地產代理給記者提供的香港最新購房優惠則顯示，近日已有當地大型銀行開始將房地產按揭（貸款）的現金回贈提高至最高1.2%，在當地大行中率先突破1%，其他部分銀行也開始用低息產品主動「搶客」。