【投資觀察】領展具長線投資價值

撰文：曾永堅
（香港股票分析師協會副主席）

領展房產基金（0823）有望將受惠於特區政府繼續積極推動房地產投資信託基金（REITs）市場發展的政策，以及香港民生零售市場逐漸呈現回穩等正面因素。此外，隨着美國未來一年仍具減息空間，預期領展融資成本未來將可進一步下降，提升其可分派利潤的能力。領展旗下資產估值具備被市場上調的潛力，以周一收市價每基金單位36.72港元計，預期息率近7%，建議收集，作長線投資，12個月目標價為47港元。

特區政府今年財政預算案提出積極爭取落實將房託基金納入互聯互通，表示將於年內提交條例修訂草案，以便利房託基金進行私有化或重組。這項政策把房託基金納入香港股市互聯互通計劃不但可擴大現有的市場聯通機制，亦可促進房地產與跨境資本的配對成效，吸引更多資金流入香港房託市場，提升上市房託的流動性，令相關房託估值可獲提升。

領展作為香港市場的主要房託基金，相信將率先受惠上述政策的落地推行。領展主要於香港經營屋邨商場，租戶主要跟民生消費相關，並以必需品為主。根據2026財年中期財報（截至2025年9月），旗下香港零售及辦公室租金佔整體收益46%比重，而香港停車場佔18%；內地物業則佔11%。

香港零售物業組合維持97.6%的穩健租用率，反映集團過去對位置優越的社區商業資產採取有效的資產管理策略。值得留意的是，旗下香港飲食及食品商戶的租金已有回穩迹象，預料集團的香港零售商場續租租金調整率於下半財年較上半財年有所改善。

事實上，領展擁有亞洲領先的資產管理和優化能力，並已完成逾100項資產提升項目，平均投資回報率達18%，能有效提升物業價值和租金。集團財務狀況穩健，淨負債比率屬較低水平（截至2025年9月為22.5%），獲良好的信用評級。

（筆者為證監會持牌人士，未持有上述股份權益）

（題為編者所擬。文章為作者之個人意見，不代表本報立場）