【按揭解碼】買樓計錯入息要求 四招提升申請按揭本錢

莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

政府近年多次放寬按揭審批條件，例如申請人毋須再通過壓力測試，只需要符合供款與入息比率（DTI）不多於50%的要求。然而，仍有部分按揭新手卻錯誤了解DTI的計算方法，高估了個人入息能力，到發現問題往往已經到了申請按揭的關鍵階段，此時要突破困境，有四個應對方法可以參考。

筆者見過不少按揭申請人對DTI存有誤解。例如有客戶以為只要將其他負債從收入中減去，餘下的收入多於每月供款額一倍以上，就能夠通過DTI的要求。但銀行實際的計算方法，應該是將其他負債的每月還款額，以及新造按揭每月供款，兩者加起來，不多於每月總收入的50%，才算通過DTI。換句話說，每一元的負債，會抵銷按揭申請人兩倍的收入，直接影響申請人的借貸能力。

擬租金收入容易被忽略

要提升被認可的入息，從而令按揭過關，筆者有四個方法。第一是申報租金收入，如果租約有打釐印，銀行大多以7至8折計算為入息。另一個被人忽略的，則是擬租金收入，亦即是未租出的現樓物業，銀行會衡量單位的租金估值，打6至7折後，加入去申請人的入息之中，提升申請人的貸款能力。不過，租金收入或擬租都只適用於出租物業按揭，最高按揭成數只有7成。

加擔保人最常見

至於是自住物業的買家，就不能加上擬租，但可以加入擔保人，以擔保人的收入去加強借款能力。事實上，香港家庭成員互相擔保的情況普遍，特別是年輕買家或事業處於上升期的家庭，可以透過擔保人作為階段性支援，待借款人日後收入增長，擔保人的角色便可解除。

一般情況下，擔保人須是借款人的直系親屬，如果是未婚的情侶，可改以共同借款人身份申請，銀行亦會接納。

不過要注意，擔保人的債務同樣需要計算在內，而且擔保人和借款人都需要屬於固定收入人士，才能申請到最高9成按揭；如擔保人收入浮動，銀行會要求擔保人補充更多收入證明，甚至最終會拒絕承認擔保人的入息。

計入佣金或降按揭成數

如果未能物色合適的擔保人，則要考慮第三個方法——重新檢視被忽略的個人收入。一般而言，除底薪外，花紅、佣金、雙糧、津貼、超時工作的薪酬，以及兼職收入都可以計算在入息之內，此舉能全面展現真實還款能力，往往可令申請人的每月認可入息顯著提升，甚至毋須擔保人的財力支援，也能獨自滿足按揭入息要求。

然而，申請人不同類型收入的計算方式各異，例如花紅及雙糧以12個月或24個月的平均數計算，佣金則以6個月的平均數計算，若計入佣金收入，申請人會被視為非固定收入人士，最高按揭數會降至只有8成。申請人亦要證明其收入具穩定性及連續性，才會獲銀行接納。

將業主及借款人角色分離

筆者以往亦遇過一些買家是有債務纏身，即使加上擔保人的收入亦不足以通過入息要求，可以選用第四種方案。市面上有個別承按的銀行，容許業主僅作為抵押人，而不是借款人，而擔保人則成為借款人，承擔全部的還款責任。而銀行就會考慮忽略業主的債務和入息，只審核借款人（擔保人）的收入是否符合要求。

不過，由於接受業主和借款人分開角色的銀行不多，變相可以選擇的按揭計劃有限，而且計劃只適於7成以下的按揭申請，亦即不適用於需購買按揭保險的申請人。

按揭申請如同財務體檢，與其臨門失誤，不如早作籌謀。無論是借助擔保人、挖掘隱藏收入，或調整借款角色，核心在於主動梳理財務、對症下藥。建議準買家預早與銀行或專業按揭顧問溝通，方能穩步過關，安心置業。