莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師
政府近年多次放寬按揭審批條件,例如申請人毋須再通過壓力測試,只需要符合供款與入息比率(DTI)不多於50%的要求。然而,仍有部分按揭新手卻錯誤了解DTI的計算方法,高估了個人入息能力,到發現問題往往已經到了申請按揭的關鍵階段,此時要突破困境,有四個應對方法可以參考。
筆者見過不少按揭申請人對DTI存有誤解。例如有客戶以為只要將其他負債從收入中減去,餘下的收入多於每月供款額一倍以上,就能夠通過DTI的要求。但銀行實際的計算方法,應該是將其他負債的每月還款額,以及新造按揭每月供款,兩者加起來,不多於每月總收入的50%,才算通過DTI。換句話說,每一元的負債,會抵銷按揭申請人兩倍的收入,直接影響申請人的借貸能力。
擬租金收入容易被忽略
要提升被認可的入息,從而令按揭過關,筆者有四個方法。第一是申報租金收入,如果租約有打釐印,銀行大多以7至8折計算為入息。另一個被人忽略的,則是擬租金收入,亦即是未租出的現樓物業,銀行會衡量單位的租金估值,打6至7折後,加入去申請人的入息之中,提升申請人的貸款能力。不過,租金收入或擬租都只適用於出租物業按揭,最高按揭成數只有7成。
加擔保人最常見
至於是自住物業的買家,就不能加上擬租,但可以加入擔保人,以擔保人的收入去加強借款能力。事實上,香港家庭成員互相擔保的情況普遍,特別是年輕買家或事業處於上升期的家庭,可以透過擔保人作為階段性支援,待借款人日後收入增長,擔保人的角色便可解除。
一般情況下,擔保人須是借款人的直系親屬,如果是未婚的情侶,可改以共同借款人身份申請,銀行亦會接納。
不過要注意,擔保人的債務同樣需要計算在內,而且擔保人和借款人都需要屬於固定收入人士,才能申請到最高9成按揭;如擔保人收入浮動,銀行會要求擔保人補充更多收入證明,甚至最終會拒絕承認擔保人的入息。
計入佣金或降按揭成數
如果未能物色合適的擔保人,則要考慮第三個方法——重新檢視被忽略的個人收入。一般而言,除底薪外,花紅、佣金、雙糧、津貼、超時工作的薪酬,以及兼職收入都可以計算在入息之內,此舉能全面展現真實還款能力,往往可令申請人的每月認可入息顯著提升,甚至毋須擔保人的財力支援,也能獨自滿足按揭入息要求。
然而,申請人不同類型收入的計算方式各異,例如花紅及雙糧以12個月或24個月的平均數計算,佣金則以6個月的平均數計算,若計入佣金收入,申請人會被視為非固定收入人士,最高按揭數會降至只有8成。申請人亦要證明其收入具穩定性及連續性,才會獲銀行接納。
將業主及借款人角色分離
筆者以往亦遇過一些買家是有債務纏身,即使加上擔保人的收入亦不足以通過入息要求,可以選用第四種方案。市面上有個別承按的銀行,容許業主僅作為抵押人,而不是借款人,而擔保人則成為借款人,承擔全部的還款責任。而銀行就會考慮忽略業主的債務和入息,只審核借款人(擔保人)的收入是否符合要求。
不過,由於接受業主和借款人分開角色的銀行不多,變相可以選擇的按揭計劃有限,而且計劃只適於7成以下的按揭申請,亦即不適用於需購買按揭保險的申請人。
按揭申請如同財務體檢,與其臨門失誤,不如早作籌謀。無論是借助擔保人、挖掘隱藏收入,或調整借款角色,核心在於主動梳理財務、對症下藥。建議準買家預早與銀行或專業按揭顧問溝通,方能穩步過關,安心置業。

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