撰文：張宏業
（中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事）
行政長官2025年施政報告第138段說明會「增加學生宿舍供應」，今年內更會預留全新商業或其他土地作興建新宿舍，並邀請市場人士提交意向書。
本月3幅商業官地應市試水溫
發展局於1月20日邀請市場人士就三幅分別位於九龍東啟德3B區，沙田小瀝源和東涌東區的商業用地改造成專上教育學生宿舍，在兩個月內提交意向書。視乎市場反應情形，發展局決定日子和次數分別招標這些土地。筆者非常認同政府的改劃思路，既可為商業用地找尋出路，也可迅速地滿足專上學院非本地學生按年遞增的宿位剛性供需缺口。
土地粗略資料面世。在邀請提交意向書文件上，發展局粗略交代每幅土地的主要資料，包括地理位置，地塊面積，規劃用途，所屬分區計劃大綱圖，最高容積倍數，最高點限制，最大建築面積，鄰近專上學院名字和距離及附近地鐵站名稱和距離。
三幅土地面積及最大建築面積存在不小差異，依高到低是啟德3B區有0.74公頃及43,000平方米，東涌東第129區有0.25公頃和22,500平方米及沙田小瀝源有0.11公頃和10,000平方米，累積可提供大約4,500宿位，平均宿位面積是大約16.89平方米(182平方呎)，屬於合理規劃面積。
沙田小瀝源地吸引力料最大
綜合筆者的物業評估和投資經驗，三個項目投資吸引力依高次序排列是沙田小瀝源，啟德3B和東涌東土地。其實沙田小瀝源和啟德3B土地各具優勢，前者附近是成熟社區，後者取是全域中最新鮮，最時尚的綜合地區包含時尚商場，高級住宅，娛樂設施及大型體育/表演埸館，是未來招標時最貴重地段。
沙田小瀝源鄰近主要院校林立，包括恒生大學，香港浸大石門校園，威爾斯親王醫院及香港專業教育學院沙田分校，大專學生宿舍床位需求殷切。項目規模是最小的，投資總額是最低的，發展期是最短的，而且附近可比較的售價及租金案例較易掌握，會較受中小型發展商，物業投資基金，家族辦公室資金及專上學院採納。因為是成熟社區，未來發展空間已見，升值潛力較遜。
啟德3B區項目是規模最大，使得投資額最高，回報期最長，風險性不低，但是地區是仍在逐步完善中，未來升值潛力可期。宿舍生源是不缺的，雖然來自比較遙遠的九龍灣和牛頭角平山。因為項目地皮面積大，大專生宿舍大樓內外可包含其他教育/體育/消閒設施，有助提高呎租水平。值得一提是發展局要求中標者完成地皮臨海長廊，再交回政府維修及管理，是該宿舍的重大特色。
東涌東已是熟地，但是附近社區有待完備。目前可見大專學生來源是偏遠的嶺南學院及珠海學院，都要乘坐長程巴士及鐵路網絡通達。但是該項目是獨一靠近規劃中的專上學院用地，發展商大可夥同未來落戶的專上院校共同規劃建造，是最具協同發展的一幅。可以想像這項目是起步最遲的，而且外在因素最難掌握，風險較難控制。
初步評估項目可行性高
筆者作初步投資評估，但是必須承認不易的，主因是現有階段公佈資料欠詳細。市場上未有專上院校宿舍的專項建築成本單價，只有最類似的各級住宅和不同星級酒店數據。以總建築面積七萬六千平方米基礎，筆者粗略地估計三個項目未來完成總體價格應在80億至90億元(取中位數85億元)，再以市場公認的專上學生宿舍回報率4至4.5%(取中位4.25%)，則平均床位月租大約6,700元。市場上可以比較的租金成交是去年七月恒基地產的大埔美新里住宅項目「迎林」整體轉為中文大學校外宿舍，月租由5,335至5,950元/床位。不難預料，這個租金水位是介乎未來完成後的啟德和小瀝源之間，但是高於東涌東項目，可見這個平均租金水平是合理可達標的，
展望：非本地大專學生會按年持續遞增，未來租金是有所保障的。市場仍未出現供大於求前，現時市場回報率可以保持4%上，還比其他商業和店舖物業優越。如果今輪招標成績理想，無疑幫助特區政府清除剩餘商業地皮，且可以直接扶助建造業及其下流行業。作為國際教育中心的必要協同載體，香港專上學生宿舍肯定是物業投資市場的藍海，於穩定高回報率上謀求未來升值可能性。
（題為編者所擬。文章為作者之個人意見，不代表本報立場）
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