精準定位降門檻 建設增值型物流集群

于承忠 香港理工大學專業及持續教育學院客席講師

近日特區政府公布洪水橋/厦村新發展區現代物流圈的規劃研究報告，詳細勾勒了北部都會區首個現代物流圈的發展藍圖，展現破局思維，不僅在選取「錨點企業」的策略上方向正確，更在回應市場需求、降低投資門檻及精準產業定位上展現了極高的務實度，有望真正發揮「物流集群效應」。

報告明確提出以「企業為本」，並將吸引「錨點企業」作為核心策略。現代物流需要健全生態圈，引進具備龐大貨源優勢的龍頭企業（如大型跨境電商平台或跨國物流商），能即時帶來穩定的業務流量，從而產生磁吸效應，吸引上下游加工、檢測等中小企進駐。特區政府為這些企業「量身打造」租賃或發展條款，換取其對發展創科及綠色產業的承諾，將單純的「賣地」轉化為「產業建設」，能夠推動構建成熟的物流生態圈。

物流業瞬息萬變，報告提出在推出土地前，先邀請業界提交「發展意向書」，這一點值得高度讚賞。透過意向書，特區政府能提前摸清市場對發展參數、規模及財務可行性的真實看法，有助未來的土地批出條款能夠以市場為導向。這種互動機制能有效避免規劃與需求脫節，確保推出的土地能被業界有效消化，減少流標風險，體現了特區政府拆牆鬆綁的決心。

香港物流業長期面對的最大挑戰，莫過於高昂的土地與建築成本。報告為此提出「多元化發展模式」作為極具針對性的解方。報告建議，不再單一依賴傳統的現金招標（價高者得），而是考慮「雙信封制」或公私營合作，甚至容許發展較低矮的物流設施。容許低矮設施，意味着建築成本大幅降低，更適合追求快速流轉的電商貨物；至於提供更長年期的租約，則讓企業有足夠時間攤分智慧物流設備的龐大投資。這些措施切實降低了入場門檻，讓真正做實業的物流企業有能力進駐。

最後，由報告的概念規劃可見，特區政府對未來物流業的發展趨勢有深刻洞察。將物流圈劃分為「高價值貨物」、「電商物流」及「低空經濟」等區域，精準對接了香港作為自由港及國際航空樞紐的優勢。特別是針對跨境電商及高價值貨物（如冷鏈藥物、精密電子），報告建議，結合「製造、加工」元素，容許在物流設施內進行增值工序。這打破了傳統倉儲的框框，讓洪水橋不再只是貨物的「過路站」，而是供應鏈的「增值中心」。

總括而言，洪水橋/厦村新發展區現代物流圈的規劃研究報告並非一份冷冰冰的規劃文件，而是一份回應業界訴求、具備商業邏輯的行動指南。若特區政府能按此方向落實，洪水橋物流圈定能發揮強大的集群效應，帶領香港物流業再創高峰。