撰文：張宏業
（中國房地產評估師、英國特許測量師、香港測量師、澳門房地產評估協會會員、粵港澳大灣區數字產業協會副會長、香港上市公司獨立非執行董事）
粵港澳大灣區包括香港及澳門兩個特別行政區。兩特區同屬經濟發展較早之城市，文化及歷史背景類近，現時仍保留着濃厚中外文化色彩。相對而言，香港及澳門經濟分屬於外向型和內向型，但是素來經濟表現都是同步運作，而香港則起步較快而已。
澳門樓市跟隨而行？時隔已久的香港住宅樓市反彈已於去年第四季被確立，是走在本土經濟轉穩之後。去年澳門經濟表現如何，可否看到今年澳門住宅樓市方向？
澳門經濟仍看賭收！現時澳門經濟表現仍然視乎博彩收入，去年澳門博彩收入總計2,474億元（澳門元，下同），年增9%，恢復至疫情前約85%。全年博彩收入出現結構性改變，貴賓廳收入按年大升45%，幫助平衡貴賓廳和中場收入佔比回到三七比，高端客群回流澳門速度加快，長遠地可以拉高整體賭場毛利比率。這肯定是可喜現象，為今年賭博收入和政府總收入打下基礎。再按月按比深度分析，全年博彩收入表現是「先低後高」，可望復甦勢頭延續到今年。
去年澳門樓市表現不理想。由於2025年本土經濟表現一般，當地住宅樓市仍未能脫離調整階段。去年全澳樓宇成交大約2775宗，按年再跌9.2%，比2019年更加大跌64%，而平均樓價（每平方呎，下同）只有6,870元，按年再跌14%，比2019年大跌32%，全年樓市下調情況未能改善。俗語有說：「寧買當頭起，莫買當頭跌」，仍然是「金科玉律」的房地產投資道理。
去年下半年澳門樓市表現較優！再仔細分析，則發現下半年樓市有着可喜訊號。2025年下半年全澳樓宇成交約1,395宗，按年只跌6.4%，比上半年回升1.1%；平均樓價是6,975元，按年再跌8.1%，比上半年更上升約3%。把全年及下半年數據比較，聰明投資者應已看到樓市已悄悄地改善中。
12月表現反常？12月全澳樓宇成交只有131宗，按年及按月分別大跌31%及45%，而平均樓價是7,134元，按年微降3.55%及按月上升10.8%。筆者解釋12份的成交弱勢表現是政府減免細樓價的印花稅及提高按揭成數剛剛出台，市場浮現分化作用，樓花及細價樓單位呈現反彈；又臨近年底期，投資者仍然觀望地等待今年首季再度入市，才出現滯後表現。
一周年再論樓市。上次筆者討論澳門房地產市場，大約已是一年前。那時筆者仍然看好住宅及旅遊區商舖，但是市場表現不同，實是澳門經濟表現不似預期和赴澳旅客購買力下降所致。一年過後，澳門賭收保持強勁復甦表現，本土龍頭行業回升勢頭明顯。再者，去年澳門整體樓市仍然下調，迫使澳門政府下定決心再度出手提振市場。筆者預測今年首季政府提振措施效力方能具體地實現於住宅成交價格及數量上，樓花和細價單位表現優於大市，才逐漸可望惠及其他中大型單位。
中大型住宅市場等待具體提振措施！如果政府希望深化住宅樓市表現，由局部擴大至整體，尤其是中大型單位，則具體利好措施必須出台，例如擴闊投資移民計劃工具包含中大型單位自住，積極地扶助非賭旅行業發展(如減免行業稅收及增加政府補貼)，吸引高端客戶群回流貴賓廳等等。
今年樓市展望較樂觀！展望今年，筆者看好首季住宅市場表現，尤其是樓花及細價單位首先反彈。能否持續升勢，則看澳門經濟表現改善情形。中大型住宅屬改善型需求，還待更多經濟提振措施加持，方可真正同步同向走上平穩回升方向。無論如何，澳門住宅樓市是今年勝去年是肯定的，問題是能走多遠多闊而已！
（題為編者所擬。文章為作者之個人意見，不代表本報立場）
0
已點過讚
0 / 255