【按揭解碼】資產按揭盲點 「孖展」戶口令申請舉步為艱

莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

筆者在以往文章中探討過，內地人或新來港專才目前要在香港置業，以資產水平申請按揭最為快捷方便。申請人需提供文件證明個人資產淨值高於樓價，但如果資產包含股票，亦須留意股票戶口的性質，以避開潛在債務危機。最近有一位客戶就因在銀行開戶時，錯誤地啟用了「孖展」戶口，結果在申請按揭時陷入困境。

戚先生（化名）是一名從內地來港的專才，他近日計劃在香港置業並申請按揭。由於他在內地及香港都持有股票，故準備好兩地的股票戶口紀錄，及其他相關財務文件，向銀行證明自己有足夠的資產淨值。惟承按銀行在審批時，發現戚先生在香港的股票戶口屬於「孖展」戶口，即時提高警覺。

信貸額度上限變負債

原來戚先生在開戶時未有留意細節，錯誤地將股票戶口設為「孖展」戶口。這類戶口是指投資者向證券行存入保證金後，證券行會提供貸款額度，容許客戶借錢投資股票。

因此，即使該戶口內顯示一定金額，也無法證明全屬戚先生的資產，而非借貸得來的資金。承按銀行對此會審慎處理，一般會要求戚先生將「孖展」戶口取消，並把資金轉移至一般股票賬戶或銀行存款戶口，才會繼續審批其按揭申請。

過去亦有個別客戶曾使用「孖展」戶口，在申請按揭時便需如實披露。銀行會將其戶口內的保證金扣除，不視作資產，同時亦會將戶口的信貸額度上限視為負債，並在計算資產淨值時扣減。此舉會令申請人的可計算資產淨值大幅下降，增加按揭申請難度。

需要強調的是，雖然「孖展」戶口的貸款額度不會計入環聯信貸評級（TU），但如果出糧戶口和股票投資設於同一間銀行，而該銀行每月發放綜合月結單，便會曝露申請人的「孖展」活動，因此持有人最好如實申報。

定額股息不再計收入

另外，如果以入息水平申請按揭，而申請人又持有「孖展」戶口，銀行同樣會以戶口的信貸額度上限計算「孖展」利息及每月還款額，對申請人的貸款能力有深遠影響。

至於股票的定額股息，又是否可視作入息的一部分？以往有個別銀行會接納，但現時銀行已改變審批條款，一般不會將定額股息列作收入。更值得注意的是，如果該股票涉及「孖展」借款，便需將借款利息計入每月還款的一部分，令銀行須重新檢視申請人的供款與入息比率是否合乎要求。

總結而言，「孖展」戶口在股票市場雖是「高風險、高回報」的工具，但對按揭申請而言卻是百害而無一利——不僅會使資產證明失效，更會令信貸額度淪為隱形負債，直接拖累資產淨值計算與還款能力評估。因此，無論選擇以資產或入息水平申請按揭，申請人均應謹慎管理財務戶口、如實披露負債狀況，並提前釐清戶口性質，方能避免不必要的延誤與風險。