財評|譚善恆：北都區應引入短期租約管理思維　提早釋放片區發展協作價值

撰文：譚善恆
（華坊諮詢評估董事）

在房地產市場氣氛審慎、地價收入趨於緊絀之際，特區政府仍須按國家整體發展節奏，全力推進北部都會區（北都區）建設。如何在不犧牲長遠規劃原則的前提下，提升土地對發展商與產業持份者的即時吸引力，成為當前政策設計的重要課題。

除了提高發展密度、增加用途布局彈性外，筆者認為，政府可考慮將地政總署沿用多年的「短期租約（Short Term Tenancy，簡稱STT）」土地管理思維，有選擇地納入北都區「片區發展模式」的批地條款之中，為片區內及跨片區發展創造短期的互惠價值，從而推動整體發展節奏更為順暢。

啟德發展用地管理經驗帶來啟發

回顧2000年代初啟德發展階段，筆者曾參與管理約320公頃啟德發展用地，涵蓋前機場跑道及停機坪。仍在研究頂層規劃及各項發展方案之際，政府需同時透過「政府撥地」及「短期租約」方式，靈活回應各類臨時及過渡用途需求。若以「地盡其用」為原則，短期用地其實具備承載經濟與社會效益的潛力。

當時曾探討三類具可行性的短期用途構想：其一，是利用舊機場跑道的開揚視野，設置大型戶外廣告燈箱。跑道位於九龍半島與港島之間，對維港兩岸具高度曝光價值，相關市場租值亦有歷史成交數據作參考，政府具備專業評估能力；其二，是結合三面環海及防波堤特性，發展陸上遊艇展銷用途，讓遊艇經水路直接運抵場地。此類高端客群對交通網絡負荷影響有限，有助提升土地短期商業回報；其三，是在接壤市區道路的停機坪用地，試行騎術學校，既可彌補九龍半島康樂設施的不足，亦可作為未來長遠規劃的試點。

這些經驗反映，短期租約並非單純「等發展前的過渡安排」，而是可用作測試市場、回應社區需要、創造現金流的制度工具。

回到北都區建設，政府在批出片區發展權時，不妨在地契條款中明確，容許承批人在指定範圍及年期內，靈活分租部分未施工或待整合用地，作短期配套用途，例如建築物料及設備暫存、片區間共用停車場及短期商業推廣設施等，甚至配合招商及社區需求舉辦的期間限定嘉年華或展覽活動。在不影響法定規劃及長遠用途前提下，這類安排有助提升發展初期的協作彈性，亦能體現北都區在制度創新、用途創新及政策工具運用上的示範意義。

（題為編者所擬。文章為作者之個人意見，不代表本報立場）