下季推兩官地提供670單位　甯漢豪：市區成熟地段料受市場歡迎

香港文匯報訊（記者 曾業俊）特區政府昨日公布本財政年度第四財季（即2026年1至3月）賣地計劃，將推出兩幅住宅地招標，分別位於九龍牛頭角彩霞道及香港筲箕灣東大街，合共可提供約670伙。發展局局長甯漢豪表示，兩幅用地皆位於成熟社區，交通方便，料受市場歡迎。連同「一鐵一局」及私人補地價項目，料第四財季私宅供應約2,960伙，全年度共提供約15,750伙，超過13,200伙的年度供應目標約兩成。

發展局改變過往幾季只推一幅，甚至停售住宅地皮的態度，下季將推出兩幅住宅用地招標，分別位於九龍牛頭角彩霞道及筲箕灣東大街，提供約470伙及約200伙。甯漢豪指，兩幅用地原本規劃作政府機構及社區用地，目前已完成改劃程序作住宅用途，它們都來自賣地表內較成熟社區，鄰近港鐵站，周邊設施及交通配套完善，相信受市場歡迎。

翻查資料，牛頭角彩霞道項目鄰近淘大花園及九龍灣港鐵站，地盤面積約33,713方呎，最高可建樓面面積約30.03萬方呎；至於筲箕灣東大街項目亦鄰近筲箕灣港鐵站，地盤面積約14,521方呎，最高可建樓面面積料約14.53萬方呎。

錦上路站2期涉1290伙

除政府賣地外，第四財季其他住宅用地來源包括「一鐵一局」，以及私人發展和重建項目。甯漢豪指，港鐵將推出錦上路站第2期項目，預計提供約1,290伙，是屬於北環線項目批予港鐵作「鐵路＋物業」發展的用地。至於市建局計劃於第四季簽立啟德道/沙浦道發展項目的地契，現階段先行發展項目的一系列前期工程，包括地基工程及地庫挖掘工程，並同步規劃項目其他工程環節，爭取時間讓項目可以早日提供約810伙單位。

至於私人發展及重建項目，暫時預計第四財季有兩個項目會完成地契修訂程序，合共提供約190伙。綜合各來源，第四季私人房屋供應料約2,960伙；連同本年度首三季供應，預計全年合共提供約15,750伙，較本財政年度供應目標13,200伙高出約兩成，而數字仍未反映第四財季可能有無需修訂個案的住宅供應。總結本財年住宅供應來源，當中六成來自私人發展項目，其餘四成來自政府賣地及「一鐵一局」的供應。

甯漢豪：市場重拾活力

對於私人房屋土地供應有望超標，甯漢豪認為情況反映私人市場正在復甦並重拾活力，發展商對市場前景抱較樂觀態度，而政府亦希望透過賣地以促成此良好局面，所以即使預期本財年房屋供應可能超標，政府仍決定於第四財季推出兩幅住宅用地，讓更多新建私宅項目帶來經濟活動及就業。

她續稱，住宅項目往往需要幾年時間興建，由項目啟動、規劃到建造，本身就是一種經濟活動，有助維持整個建造業界的就業，從專業人士到前線工人都能從中受益。事實上，與其他行業相比，建築業的失業率在過去一年相對較高，這主要由於新私宅項目的興建及供應放緩。因此，政府很高興看到私宅市場再次重拾動力，而政府亦願意為此提供支持。

美聯物業分析師岑頌謙則指出，政府賣地超標主要來自私人發展項目帶動。資料顯示，本財年私人發展項目比重佔62.4%，為各類別之中最高；至於鐵路項目與官地相若，分別錄16.3%及16.2%；餘下5.1%屬於市建局項目。

明年新盤去貨料續理想

岑頌謙續指，發展局昨公布本財年第四財季賣地計劃，包括住宅官地、港鐵、市建局及私人發展項目合共提供2,960伙，連同首三季財年合計，即本財年賣地計劃累計可興建約15,750伙。雖然數目較上一個財年10,030伙有明顯回升，但主要是因為上個財年土地供應數目屬紀錄新低。此外，本財年可建單位數目比起過去15年平均每年約16,900伙仍低近7%，較高位更回落近四成，相信不會令未來熟地供應大增。

再者，今年新盤銷情相當理想，連續11個月超越千宗水平，市場不斷吸納新盤及貨尾，令未來3年至4年一手供應已較紀錄高位大減1萬伙，供應見頂回落。在多項利好因素持續帶動下，岑頌謙料明年一手銷情將更上一層樓，未來3年至4年一手供應將會進一步呈跌勢。

【拆局】下季連推兩地 測量師：趁旺增土地收入

特區政府因應樓市情況，近幾年採取「審慎推地」政策，大幅減慢推地步伐，大部分時間實行「一季一地」，部分季度甚至停推住宅地；最新公布的第四財季賣地計劃一反「常態」，在達標情況下仍一口氣推出兩幅地皮，有測量師分析認為主要原因是政府想趁樓市回暖，追趕土地收入的財政目標。

土地收入達標仍欠近60億

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚昨向香港文匯報表示，政府本財年私宅供應量超過目標20%，但政府除了要追趕住屋供應目標，亦要追趕土地收入的財政目標。今年政府地價收入約153.5億元，較2024年僅約69.8億元激增約1.2倍，但仍屬極低水平，尤其是距離今年財政預算案中為2025/2026年度設定的210億元土地收入目標，尚差近60億元，因此料政府希望於最後一財季趁市況好轉加快推地步伐。

張翹楚指，參考上月荃灣永順街住宅地的招標結果，除入標數目已回升至9份，中標價亦比市場預期高，華懋以每呎樓面地價5,692元投得，較估值上限5,000元高出約13.8%，創區內新高。而其後公布的落選標書中，次高標價為23億元，較中標價的24.75億元僅低約7.1%，除了顯示發展商出價踴躍，亦為市場提供新指標。此外，上月由新地投得的港鐵屯門第16區站第一期項目，亦於早前收到31份意向書，最終共收6份標書，反應理想。

樓價6個月累升3.8%遠未復原

他認為，下財季推出兩幅官地，仍屬相對謹慎。目前賣地表內尚有兩幅豪宅用地，包括西貢打鼓嶺清水灣道地皮及赤柱環角道地皮，但一直遲遲未推出，反映目前市況仍未回復到最理想狀態。據差估署最新數字顯示，樓價已連升6個月，但累計升幅只有約3.8%，對比樓價由之前高位下跌30%，可見樓市恢復力度仍然有限，正從谷底慢慢回復，政府立場亦相對謹慎。

他又認為，第四財季推出地皮的數目有限，連同「一鐵一局」合共只有4幅地，而市建局更有可能自行發展，比起過往幾季的推地數目已有所增加，但一個季度內推3幅至4幅地其實不算特別多，而揀選地塊亦比較謹慎，都是位處成熟市區，附近有鐵路配套，較適合在現階段推出。他預計若未來市況進一步轉旺，政府可以再考慮推出豪宅地皮，增加土地收入。

兩住宅官地料為庫房進賬近38億

（記者 岑健樂、曾業俊）特區政府發展局昨公布，下季將推出兩幅分別位於牛頭角及筲箕灣的市區住宅官地，共可提供約670伙單位。市場初步對兩幅地皮反應正面，其中測量師行及市場估值介乎25億元至38億元不等，意味在最樂觀情況下，有望為庫房進賬近38億元。業界普遍認為，政府持續推出來自不同來源的土地，有助穩定供應預期，並指在樓市氣氛回暖及發展成本高企的背景下，地價走勢將趨於平穩。

市區鐵路項目料受歡迎

是次推出的兩幅住宅用地均位於市區成熟地段，周邊配套完善且鄰近鐵路站。中原測量師行執行董事張競達表示，兩幅中小型住宅官地招標皆位於市區，周邊配套設施非常成熟，加上鄰近港鐵站，料很大機會以發展中型單位為主，兩地初步估值共約37.9億元。其中，牛頭角彩霞道項目可建樓面面積料逾30萬方呎，涉及約470伙，預計每呎樓面地價約8,000元，地皮估值約24.3億元。至於筲箕灣東大街項目則可建樓面面積料逾14萬方呎，涉及約200伙，預計每呎樓面地價約10,000元，估值約13.6億元。

張競達又預計政府全年供應將會超標近兩成，賣地進度屬預期之內。由於之前已降低了年度供應目標，加上最近樓市氣氛持續回暖，賣地氣氛亦隨之改善，供應達標甚至超標屬正常。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則估計，牛頭角地皮樓面地價約每呎5,520元，地皮市值約16.58億元；筲箕灣地皮樓面呎價約6,240元，地皮估值約9.07億元，意味兩幅地皮估值約25.65億元。至於錦上路站第2期樓面呎價約4,880元，啟德道/沙浦道地皮樓面呎價約6,400元。

其中，牛頭角及筲箕灣地皮較適合發展中小型住宅，而中小型住宅為現時樓市剛需的主流。張翹楚指出，現時市場對兩幅地皮的估值都有所提升，例如牛頭角從年初估值每呎樓面地價約4,000元，上調至現時5,000多元，反映日後單位售價會有所提升，估計今次項目將來單位呎價可售約18,000元，而筲箕灣項目日後售價可能更高。

萊坊執行董事及大中華區估價及諮詢部主管方耀明表示，初步估算牛頭角地皮樓面地價為每呎5,000至6,000元，筲箕灣東大街地皮樓面呎價約7,000至8,000元。該行認為，政府要在住宅長遠供應及樓市活躍間取得到平衡，現在市況稍為回暖，但仍未到大幅上升的程度，項目發展成本包括財務成本仍然高企，估計短期內地價未必大幅上升。