港漂留學生請注意！租房慎簽約免失保障（附簽約前檢查清單）

（大公報記者 陳易新）臨近開學，又到港漂學生租房旺季，租房市場情況備受關注。近日有港漂學生向大公報記者反映，自己與一私營學生公寓簽署的是「特許租用協議」（下稱協議）（Licence）而非「租賃合同」（Tenancy），擔心協議不受法律保護。

有大律師分析，租賃合同讓租客享有對單位的獨佔佔用權，受《業主與租客（綜合）條例》（Cap. 7）等規管；而協議則不賦予獨佔佔用權，即該權利仍在業主手中並未轉移，業主可較頻密進出、調房、提供服務式管理，且可在較短通知期內終止。有議員呼籲港漂學生多了解租房政策，謹慎選擇。

為了更有效吸引人才、打造國際教育樞紐和「留學香港」品牌，特區政府去年將八間資助大學非本地生人數比例，由原本相當於本地學額的20%增至40%。非本地生來港帶動學生宿舍的需求，近兩個月本港租房市場亦非常活躍。

不久前獲香港城市大學取錄的內地學生Leslie，匆忙通過內地中介認識了一家本港的學生公寓，並簽了一年的特許租用協議，目前已繳交兩個月按金。「當時看是我們學校認可的學生宿舍，就簽了，後來才反應過來發現我簽的不是合同，是協議，不知道這兩者區別大嗎？」Leslie在網上查找相關資訊，都顯示兩者並不一樣，便開始焦急，「不知自己簽的協議是否正規。」

學生宿舍服務式公寓　無獨佔佔用權

執業大律師陸偉雄接受《大公報》訪問時表示，「特許租用協議」相較一般「租賃合同」而言，並不賦予租客獨佔佔用權，管理方可較頻密進出、調房、提供服務式管理，且可在較短通知期內終止。常見於學生宿舍、青年旅舍、服務式公寓、共居（co-living）等。

這個獨佔佔用權，具體體現在哪裏？陸偉雄舉例，業主可能有權直接進入租客單位房內。如果雙方簽署租賃合同，但業主在未經租客同意的情況下擅闖租客住處，便違反《普通法》的「安靜享用權」。此外，《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第119V條亦明文規定，任何人如非法剝奪租客對處所的佔用，即屬「侵擾」，可處罰款及監禁。

但如果是簽訂「特許租用協議」，則租客並無該單位的獨佔佔用權。「但就算是協議，管理方進入單位通常須在合理時間、出於合理原因並作出合理通知；緊急情況（滅火、爆水、拯救生命）例外。」陸偉雄表示。

可要求另一方寫清「進入權」細節

因此，陸偉雄建議，租客在簽協議時可要求另一簽約方將「進入權」寫清：合理通知期限（例如24至48小時）、合理原因（維修、巡查、睇樓須租戶同意等）、緊急情況例外。如對條款合法性有疑慮，則要保留通訊紀錄；若發生無通知闖入，可報警並尋求法律意見。

據立法會議員、香港高才通人才服務協會會長尚海龍了解，有港漂學生反映有大學僅在開學前兩周才提供錄取通知書，導致學生籌備來港時間非常緊張，沒有更多的精力和條件甄選房源。他希望大學能提早發出錄取通知書，讓學生有更多時間去準備來港事宜。

他建議學生最好能實地看房，約業主見面了解；又或者是找正規持牌中介介紹，在簽約前要求中介對業主查冊，以核實是否正規房源。

學生租客簽約前檢查清單

查證出租人身份與權限：

•要求提供業主證明（土地註冊處查冊）或主租約允許分租／特許的條款，及業主同意書。

文件性質與權利：

•是否享有獨佔佔用、是否可上鎖、是否固定房號、是否可拒絕他人進入。

退款與押金：

•押金受《業主與租客（綜合）條例》下的普通法保障；寫明退回時間、扣減依據；避免不合理行政費。

入內條款：

•通知要求、時間範圍、緊急例外、是否容許「隨時巡查」。

印花與收據：

•是否需要蓋印、誰付、金額如何計算；所有費用開具收據。

提前終止與轉讓：

•通知期、罰則；是否可轉讓或轉租。

爭議處理：

•寫明適用法律為香港法例及司法管轄；保留溝通紀錄。

•標題寫「特許」不等於法律上就是特許，須看實質安排。

•印花是稅務合規與證據效力問題，不是「身份認定」。

•遇到「二房東」，須先核實其合法權限。

•任何容許未通知入屋或自我救濟的條款，原則上在香港不可作為任意闖入的合法豁免。

資料來源：執業大律師陸偉雄

法律意見/「租用協議」打釐印　不會升格變租賃

如果租客簽的是「特許租用協議」，而非「租賃合同」，還能繳交印花稅（即俗稱「打釐印」）嗎？執業大律師陸偉雄表示，純粹的「特許」若不構成租賃，一般不屬需繳印花的「租賃文書」。

然而，實務上不少「特許協議」仍可能被稅務局按內容視作租賃而徵稅；若文本含有類似租賃的條款（例如固定期限、獨佔使用、定期租金），有機會被界定為應付印花。

印花只是稅務合規

如果租客對此界定不確定，陸偉雄建議，可以遞交文件予稅務局評定並繳付印花；重點是稅局會按文件實質決定是否屬可課稅的租賃文書、印花類別與金額。

他續表示，就算文件最終被視為非租賃，打了印花並不會將其「升格」成租賃，「印花是稅務合規，不是確認物權性質的法律認定。」