文：張宏業
（中國房地產評估師、英國特許測量師、香港測量師、澳門房地產評估協會會員、粵港澳大灣區數字產業協會副會長、香港上市公司獨立非執行董事）

根據香港差餉物業估價署發表7月物業市場報告，D類和E類私人住宅(即實用面積100平方米或以上單位)的今年5月售價指數（臨時數字 ）是261.7，相比2023及2024年全年的299及273.1有着明顯的跌幅，分別是下跌約12.5%及4.2%，反映豪宅售價仍處於調整期中。反觀同時期的豪宅租金指數，今年5月（臨時數字 ）是148.2，這跟2023年及2024年全年的144.1和147.2基本上是持平的，反映兩年間豪宅租全保持平穩。

售價租金背馳 投資誘因增

售價和租金有相反走向，帶動豪宅租金回報率穩步回升的勢頭，跟隨利息向上的路徑。豪宅回報率平穩向上是長期性利好因素，有助吸引投資客回來，對樓價有長線穩定效果。

根據中原地產統計資料，過去八年間只有2018年及2024年是一手成交比例較高，分別達56.5%及58%，其他年份均是二手成交比例較高，尤其是2020年和2022年的二手樓成交比例更加超過六成。如果再把過去七年求得一手和二手成交比例均值，結果是二手比例均值是53.5%，比一手成交佔比高出7個百分點，二手市場優勢明顯！

其實不難了解，一手豪宅每年供應量不高，每年大多都是1,000伙以內，供應量稀缺令發展商採用「善價而沽」的策略，構成二手市場主導的現實結果。眼看未來兩年間，一手豪宅供應量仍然不多，二手市場主導地位不易扭轉。

嚴打潛建 二手成交趨緩

不過，近年二手豪宅成交面臨額外挑戰，由於豪宅(尤其是獨立屋或排屋)在入住後普遍有不少內部和外部改動，部份更屬結構性的改動，大大加重二手成交難度及加長成交日子。自從港島南區紅山半島出現地基護土牆及地庫部份下陷案例，引發特區政府屋宇署連環性發出清拆令，銀行開始謹慎地批審這類豪宅的借貸申請。如果發現物業內存有非法潛建，銀行會要求業主先清理非法部份，或降低按揭比例，或需要從總貸款中扣除預期完成移除非法部份的工程成本，或甚至完全拒絕整筆借貸申請，這是二手豪宅完成成交的一大障礙。

一手豪宅發展商多是首次公開發售新盤單位或把過去出租的豪宅完成徹底清理，翻新及執漏後才向市場推售，並且已跟相熟銀行商議主借貸條件如成數，利率和收入證明等等，新買家省下不必要麻煩，廣受投資客及自住人士的歡迎。

新富豪及家辦增多 帶動需求

根據中原地產的統計數字，過去八年內，2,000萬元以上豪宅的平均售價大多在5,000萬元左右，只有2022年，2023年及2025年上半年突破五千萬大關，分別達約5,620(2022年)，約6,130萬(2023年)和約5,790萬(2025上半年)。值得大家注目是今年上半年的5,790萬元相比去年的5,030萬上升15%，反映今年首六個月中，較多貴重豪宅成交。這是拜託豪宅價格連續下調吸引買家迅速入市，而且近月香港股票市場興旺已吸引新股掛牌上市和不乏家族辦公室進駐香港都是利好豪宅市場。

有別於中小型住宅市場，2025年上半年2,000萬以上的私人住宅(含一手和二手)錄得1,269宗，總值734.5億元，較2024年下半年的1,221宗及700.07億元，分別上升3.9%及4.9%。當中二手宗數比例重返五成以上，打破2024年的一手主導角色。其中二手豪宅市場相當亮麗，交易合約達650宗及金額總值309.01億元，較去年下半年分別上升19%及34.8%，可以一洗二手市場的頹風。

值得大家注目是五千萬以上二手豪宅交投升幅逾三成最大，按半年升32.4%和57.1%，但如扣除19宗內部轉讓，則按年只升13.7%及43.7%。筆者解釋是不乏發展商看好超豪宅的後市，尤其歷盡近年豪宅價格顯注下調後，她們通過內部轉讓，增加這些超豪宅的未來銷售靈活性，隨時彈性地推售。他們主要看準未來香港股票市場繼續興旺，吸引大型內地或中東企業成功掛牌，上市公司主席和高級管理人員自然定居香港，購買或租用本土超豪宅。

多重利好 一手豪宅可望追落後

隨著上半年本地發展商成功達標，下半年便伺機推出豪宅一手單位，熱門高層豪宅項目多數集中啟德新區海景單位及黃竹坑站上蓋全新盤或存量單位。通過精心銷售部署，尤其有效的定價形式，大家不難看見高層豪宅大廈將出現較多成交。縱使「先取量後取價」的策略仍然沿用，但是新盤單位成交比例下半年會上升，搶回部份二手豪宅市場的購買力。

有別中小型住宅市場，大型住宅較受資金流向左右。中美關稅已開打數月，美國股票市場及美元匯率都出現疲勢，有利資金回流亞洲地區，香港是其中受益地方之一。利用上半年達標機遇，本地發展商下半年肯定悉力銷售一手豪宅單位，帶來下半年整體一手豪宅均值和成交量雙重回升的契機，大家不妨觀望一下。

（題為編者所擬。財評文章，為作者之個人意見，不代表本報立場）