文：李婉茵
（作者為高力香港研究部及零售顧問主管）

儘管一些知名企業倒閉或縮減分店的消息頻頻傳出，零售數據也顯示銷售額按年下跌5.6%，然而根據高力《2025年第二季度市場報告》，核心區一線街道商舖，隨着旅遊業的反彈，租金卻表現平穩，並錄得溫和的1.5%升幅，空置率也維持在穩定的水平。但即使零售物業的回報有復甦苗頭，在消費習慣的改變下，香港零售業及店舖面對的挑戰涉及多個層面，要重回昔日繁榮，需要變革創新，找到定位。

香港零售市道正面對着多重挑戰，包括在高息環境下，港元與美元掛鈎的特性，使得港匯轉強，導致旅客來港消費的成本增加，影響消費意欲，同樣道理，港人北上或到海外消費成本降低，也刺激到港人跨境的消費意欲，以致本地消費市場的疲弱。而且，經歷疫情過後，外圍經濟的不確定性和地緣政治政策的收緊，經濟預期看淡情況下，也驅使消費者審慎行動，所謂之「消費降級」現象出現。

外圍及宏觀的經濟因素不可控，而更深層次去看本土消費市場疲弱的原因，有輿論指出是核心競爭力，包括價格、產品與服務上，未能迎合到消費市場的變化，包括網購習慣、外賣平台的興起、人口結構的轉移，引申出的新的購物傾向、服務期望及產品創新，是更直接導致零售寒冬的成因，由此也拖累零售物業市場，經歷了一段較長時間的緩慢復甦。

科技演化下 營運模式可大不同

零售商及零售物業投資者無疑是唇齒相依的關係，故此變革創新，提升競爭力，兩者也需要步伐一致。從消費習慣的轉變趨網上化，已經是不能改變的趨勢，然而線上消費佔比增多，又是否代表線下門店缺乏價值呢？筆者最近參觀了香港一家新進駐的代理內地網上傢俬的零售店，在港開設門店，其特色在於客人可於門店，除了觀看樣品外，更可以通過門店的電腦科技，模擬傢私放進單位時的效果，實現客人作基本量度的功能。

上述店舖本身並無傢俬庫存，商店只專注提供技術支援、物流及運送服務，客戶如有意購買，可即場作網上訂購或掃描二維碼（QR Code）後，再回家考慮購置，而零售店舖的租金，通過了數碼足跡，可以追蹤到該門市從線下創造的銷售額，以營業額分成作為租金。

釋放「空間」價值 創造租務回報

這個例子帶來啟發意義，零售商不但擅用到網上電商的輕資產優勢，其通過與大型企業的夥伴合作模式，創造多元的產品貨架，同時糅合了線下零售的體驗優勢，解決消費者對傢品款式的疑惑及自助網上服務的不確定性，可謂創新的營業方式，而業主方面也裝備了嶄新思維，擅用科技，以實現「空間」價值更多於傳統的「店面」價值，預示未來，一磚一瓦一個QR Code，均可以成為未來的租務回報空間，而更可以擅用土地資源，優化對客人的更好觀賞體驗，值得更多零售業者和店舖業主，深入探索更多的零售創新可能性。

（題為編者所擬。財評文章，為作者之個人意見，不代表本報立場）