戴行：新盤銷售及投資者回流市場 料全年住宅樓價正負3%波幅

香港文匯報訊（記者 曾業俊）戴德梁行發表香港房地產市場2025上半年回顧及下半年展望。寫字樓方面，該行香港董事總經理蕭亮輝表示，2025年上半年本港首次公開招股（IPO）集資額重奪全球首位，隨更多內地企業來港上市，預期將進一步提振寫字樓市場情緒，帶動銀行金融及專業服務等相關行業的租賃需求。然而，龐大的新增供應及高待租率仍可能在未來數季對租金表現構成壓力，預料今年全年整體寫字樓租金將跌約7%至9%。

甲級寫字樓市場：新租賃成交達120萬方呎 創疫後季度新高

他指出，在銀行及金融業和保險業的搬遷與擴張活動帶動下，香港甲級寫字樓市場租賃動力加快，第二季錄約120萬方呎的新租賃面積，為2019年第三季以後最高水平，市場相繼錄得多宗大手租賃交易。全港整體寫字樓待租率於第二季維持穩定，最新錄得19.3%，惟正淨吸納量按季減半至71,400方呎，同時龐大的潛在供應持續壓抑租金，第二季整體租金再下調1%，令2025年上半年累計跌幅達3.4%。

商舖市場：零售表現未見明顯改善 整體租金水平再次受壓

商舖市場方面，蕭亮輝表示，現時零售市場正經歷「租戶大洗牌」階段，汰弱留強，部分能夠展現本地文化、提供獨特體驗及高質量的零售商和餐飲品牌將更受旅客歡迎，而部分傳統零售商卻因未能及時轉型重新吸引消費者而被逼撤出零售市場。儘管如此，核心地段的租賃活動仍然保持相對活力，當前零售租金極具吸引力，有助減低新興品牌的進場成本，讓更多大衆化的零售品牌得以進駐香港核心地段。展望後市，隨啟德體育園和主場館開幕，政府將繼續積極推動各世界級大型活動和演唱會，有望招徠更多國際旅客來港觀光消費。預計2025下半年一線街舖及餐飲租金將大致維持平穩，全年或輕微調整約-1%至-3%。

他續指，今年1至5月整體來港旅客數字錄得超過2,000萬人次，較去年同期升近12%，惟期內零售業銷售貨額按年跌4%至1,551億元。第二季核心區一線街舖空置率大致上升，以銅鑼灣空置率的升幅較爲明顯，由上季的5.3%升至13.2%；旺角和中環則分別按季微升至9.5%及8.6%；季內只有尖沙咀空置率保持平穩，維持在9.4%水平。但以租賃成交來計，本季度以旺角區的活動最爲活躍，主因該區租金水平相對吸引，且旅客人流穩定。租金方面，隨一線街舖空置壓力上升，各區一線街舖租金亦重現疲態而普遍下調。銅鑼灣、尖沙咀及旺角街舖租金按季分別跌3.6%、3.4%及1.7%，而中環則因受較強韌的本地需求支持，街舖租金按季微升0.2%。餐飲租金方面，各區餐飲租金亦按季錄得1%以內的輕微跌幅。

住宅市場： 次季港元拆息低企及發展商積極推盤帶動成交 季内樓價止跌回穩

住宅方面，戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，第二季度發展商推盤積極，市場反應正面，支持3至5月成交量回升至每月5,000宗以上，顯示市民置業需求依然積極，帶動樓價回穩。據差估署數據，4至5月整體住宅樓價指數止跌，兩個月微升0.5%，令首5個月累計跌幅收窄至0.9%。租金指數方面，隨非專才和本地學生人數不斷增加，加上踏入5、6月傳統租樓旺季，5月私人住宅租金指數按月升0.67%，帶動首5個月升1.4%。展望後市，雖然環球不明朗因素持續加劇，而低拆息能否維持仍是未知之數，但若美國今年內能再度減息，支持港元拆息繼續低走，相信對樓市有正面支持作用。預期整體成交量與去年相約，而全年樓價波幅在正負3%的水平內浮動。

她又指，2025年第二季，住宅市場成交氣氛持續改善。隨銀行同業拆息（HIBOR）於季内下調並維持於相對低位，有助減低按揭及入市成本，為買家入市提供有利條件。同時，發展商積極把握時機推出新盤，並以貼市定價策略吸引買家，帶動一手市場交投活躍，帶動整體住宅成交量持續高企。據戴德梁行估算，第二季住宅買賣合約總數預計達約15,900宗，按季升約30%，反映市場承接力延續。

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明指，各類型住宅樓價均在第二季稍有改善，當中代表細價盤的沙田第一城回按季升2.3%；代表中價市場的太古城按季亦微升0.4%；而代表豪宅市場的貝沙灣亦的跌幅亦見收窄，按季跌2.5%。近期部分銀行重新推出按揭現金回贈計劃，變相降低入市門檻，刺激部分準買家入市意欲。同時，最近一、兩個月該行收到的銀行詢價量比4月份時增加約5%，當中新簽臨時買賣合約中10份有6、7個成交價對比當前網上估價高出3%至5%。這些變化集中在1,000萬元的樓價範圍內，尤其是300萬至400萬的細價樓，顯示市場對中小型物業的需求正在回暖。