文：張宏業
（作者為中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事）

香港工商舖市場（工廈、商廈及店舖）近期呈現冷熱不一趨勢，工廈及商廈成交趨熱，舖市卻相對淡靜。先從最新消息談談。

中環在建商廈獲租戶預租逾22萬呎樓面

6月13日，恒基兆業地產公布有關出租中環三號用地商廈的進展。該公司透露，獲「簡街資本」預租第一期在建辦公室大樓，涉及樓面面積約22.35萬平方呎，佔第一期同類可出租面積的70%，租金面價每月每平方呎137元（淨租金不含任何其他費用）。物業將在2027年內交付租戶裝修，租期為五年，由2028年1月1日起生效，完租約時可以市值租金再續租四年。

資料顯示，「簡街資本」是全球著名的量化交易商，年交易量達到數萬億美元。該公司現在租用中環遮打大廈，致力在香港擴展業務，因而租用更大樓面面積，對香港國際金融中心投下信心一票。雖然該租協議屬於預租性質，帳面租金呎價比現時超甲級中環核心地區商廈高，未來仍有不確定性，但是這宗世紀性租約無異制定該商廈租金水平有着指標性意義。

政府擬放寬酒店商廈改裝成學生宿舍

6月20日，發展局和教育局向立法會提交文件，建議擴闊「酒店」用途的定義，由目前僅包括持牌酒店和賓館等，擴大至計劃下合資格的自資私營學生宿舍。擴展定義後，無須進行任何規劃程序，可在大多數「商業」地帶用地上把酒店或商廈改裝成學生宿舍。這對於非核心商業地區的乙級下酒店或商廈無疑是一條全新出路，既可充足使用非核心地區的酒店/商業剩餘面積，也可集中商業活動重回傳統商業地區，間接地使核心酒店/商廈起着保值效果。

網上銷售旺間接帶動工廈成交上升

根據政府統計處6月初發表數字，今年4月的零售總貨價值臨時估計是289億元，較去年同月下跌2.3%，今年首4個月合計下跌5.6%。香港零售業目前面臨多重挑戰，包括港人北上消費、全球經濟放緩，以及消費模式轉變等因素。業界積極尋找新的發展方向，例如拓展網上銷售、提升服務質量，以及開發本地特色產品等。既然網上銷售逐漸成風，實體店舖的吸客重要角色日漸被淡化，對店舖需求自然減少。網上商店求增加競爭力，自然削價求售，再不需選址店舖，而安身在工業單位中，作為零售+存放雙重用途。網上商店轉戰工業單位自然變化成一股新的剛性需求力量。

再者，筆者整理了香港工商舖市場過去十年交易量表現。首先分析工業樓過去十年交易量表現。自2016年起的每年交易量表列如下：2,937宗（2016年）/5,048宗（2017年）/5,592宗（2018年）/2,750宗（2019年至2022年平均）/1,988宗（2023年）/1,795宗（2024年）/1,156宗（2025年至6月19日）。2019至2022年使用平均值來平衡4年市場受疫情等影響。如果假設餘下半年多市場交易表現一樣，則全年工業樓成交量會回到2,300宗上，有着超過三成升幅。

商廈市埸交投亦見再次動起來

由2016年起，每年商廈成交量如下:1,048宗（2016年）/2,049宗（2017年）/2,046宗（2018年）/828宗（2019至2022年均值）/811宗（2023年）/726宗（2024年）/528宗（至2025年6月19日）。如果市場交易量保持，全年交易量可達1,100宗上，有着超過四成上升幅。商廈市埸可望藉着低價吸納而再度起動起來。

自從2016年起的店舖成交量表列如下:1,306宗（2016年）/1,900宗（2017年）/1,683宗（2018年）/1,126宗（2019至2022年均值）/1,022宗（2023年）/933宗（2024年）/468宗（至2025年6月19日）。同樣地，市場無大改變下，今年店舖成交量可達990宗。但在零售市埸低迷下，交易量未必可依照上半年表現，成交量下跌一成內是較大機率。

精明讀者或會挑戰筆者：為何欠分析年度工商舖平均交易額？因為這些成交總額是被某些少量的特大成交案件影響，使得分析年平均成交額的作用不大。

市場人士告訴筆者，近期工商物業受追捧，主要是乘着拆息急降和低迷工商樓價，踴躍回歸市埸趁低吸納，等待市場低水物業被消化後，工商物業會恢復上升。展望未來，商廈新供應主要集中於核心區的甲級種類，短期售租值升幅不大，反而乙級商廈因着甲級商廈租金/售價轉穩，又藉放鬆包容學生宿舍用途，扮演帶頭回穩角色。工業單位新供應量有限，也是最便宜實體商業場地，前景是相對穩定的。零售市場仍在轉化中，不易短期預測走向，待線上線下融合及跨境消費平衡後，才可看清店舖市場的前景。
（題為編者所擬。財評文章，為作者之個人意見，不代表本報立場）