文：利嘉閣地產總裁  廖偉強

近期香港銀行同業拆息保持低位，存款利率下行，大量定期存款資金尋求更高回報的投資渠道。

筆者近日收到不少朋友及客戶查詢，焦點多集中於樓價是否已觸底。在當前市況下，許多潛在買家顯得舉棋不定，急需專業建議指引。尤其傳媒頻繁報道業主及投資者大幅減價沽貨，這些消息持續影響市場信心，令部分人士質疑現時是否入市良機。然而，手持資金卻不願接
受定期存款的低回報，尋找投資機會是明智之舉。關鍵在於，資金應否投向樓市，還是選擇其他投資產品？

自 2018 年中美貿易戰開打，隨後的社會事件及三年疫情衝擊，重創大型投資者及發展商，許多陷入高息借貸的壓力。發展商早年高價投地時，普遍預期樓價可隨市場上揚，賺取可觀利潤，惟現實未能如願。樓價下跌同時借貸成本急升，形成「雙重打擊」，迫使發展商大幅
減價出售物業，以舒緩資金壓力。

過去在工商舖市場表現出色的投資者，持有大量工商舖及少量住宅物業，壓力同樣沉重。經濟低迷導致需求萎縮，疫後商業及消費環境劇變，工商舖物業價值大幅下滑。銀行要求每年重估還款能力，迫使投資者加速沽售物業以減輕負擔，無論是工商舖還是住宅物業，皆不惜
大幅減價。部分工商舖物業成交價較購入價下跌六至七成，傳媒報道這些大幅減價案例後，常令不熟悉市場的市民誤以為住宅市場同樣慘淡，導致潛在買家更為猶豫，容易誤判市場形勢。

工商物業樓價跌  不代表住宅會跟隨

買家在決定入市前，必須清楚區分住宅與工商舖市場的特性。工商舖市場的客源以企業及專業投資者為主，交易動機受商業環境、租賃需求及經濟周期影響，價格波動較大，流動性較低。住宅市場則以自住及長線投資需求為主，受宏觀經濟、利率及政策影響較大，需求相對
穩定。一般投資者較少涉足工商舖市場，更不應將其市況視為整體物業市場的指標。近期利好因素湧現，包括市場信心回升、租金回報率高企及拆息回落，顯示住宅市場在累計下跌約三成後已接近底部，絕非部分人危言聳聽的「再跌三成」。