文；張宏業
（作者為中國房地產評估師、英國特許測量師、香港測量師、澳門房地產評估協會會員、粵港澳大灣區數字產業協會副會長、香港上市公司獨立非執行董事）

回看過去五年香港住宅市場，不難看見自2021年後呈現下跌兩年，才出現2024年交易回升局面。步入今年，首五個多月（截至6月5日，下同)，整體住宅交易額跟去年持平。不過無論一手或二手市場平均樓價都是一路走下，尤其是一手均價驚見今年內大幅走低的情形。

整體成交可望維持5萬宗以上

據政府土地註冊處登記紀錄。自2021年起，整體住宅交易量分別是74,297宗（2021年），45,050 宗（2022年），43,002宗（2023年），53,099宗（2024年），而2025年首五個多月的25,465宗。當中明顯地高企的2021年成交量，主要是回補2021年前數年因新冠肺炎疫情而積壓的剛需成交（當年疫情曾出現受控狀況），當2021年前的剛性需求被大量吸收後，基本上2022年和2023年都是徘徊於44,000宗成交量，未現大幅度突破格局。

人才計劃締新局面 一手成交佔比急升

2024年起，特區政府致力落實推出多項吸引人才赴港計劃，使到不少各類人才及大學學生落地，刺激起租賃市場大大興旺。一些赴港人才和學生家長選擇買入住宅自住+投資，整體住宅市場氣氛明顯好轉。發展商看準商機，著力推售手中新盤單位，換來「丁財兩旺」局面。一手市場錄得火紅的2024年，衝上16,912宗，挑戰2021年的17,650宗，一手市樓出現「小陽春」局面。2024年的剛需購買力傾斜向一手市場，二手市場只錄得3,6187宗，大約只按年微揚8%，大幅低於同年一手樓成交量的六成升幅。一手市場被追捧，主因是「以普通話拼音登記購房人士」鍾愛新盤單位，尤其是最新發展區內。他們剛剛臨港，不太理解本地樓市情況，寧願選擇購買新盤單位，手續比較簡易，又不需議價，又有發展商協助按揭和裝修事宜，免卻不少麻煩。

如果細看最近五年一手及二手樓佔比情況，一手市場佔比份額持續上升。由2021年起，過去四個整年，一手市場比例由23%（2021及2022年），一直上升至2023年的25%及2024年的31.8%。2025年首五個多月一手比例達到29.5%，明顯地中期一手市場站住三成是不難的。

細銀碼單位受歡迎 發展高採平價速銷

不過2021年起，一手樓宇均價呈現持續跌勢。由2021年的大約1,300萬元，一直向下歷經2022年的1,064萬元，2023年的1,187萬元及2024年的1,142萬元。步入2025年，依托特區政府大削400萬下的印花稅的政策鼓動，2025年首五個月均價只是870萬元。預料下半年，不少啟德和黃竹坑新盤單位大舉傾售，一手樓平均價肯定持續向上，也是考驗市場對高額樓價的剛性需求強度。發展商開售這些高額新盤單位時，均用首張價單表均價低於同區新樓的速銷策略，再推優質單位提高均價方法，採用「薄利多銷」的攻略。

二手市場同樣出現成交均價下降的連環局面。自2021年起，二手市場均價是888萬元（2021），858萬元（2022），$811萬元（2023），722萬元（2024）及652萬元（2025年首5個多月）。二手市場較一手市場體量較大，佔領70%至75%，且不易受到個別高額新盤單位拉動，二手市場比較真正反映整體住宅市場走向。除了受惠大削減印花稅的加持因素，一手樓價跌勢正是在在受制於二手市場的有序下跌的大氣候左右。一手樓盤單位定價時，發展商一定參照同區二手新樓成交均價。如果想盡快求現的發展商，只好採用首張價單均價低於最近同區一手價水平的速銷手段，形成「一浪低一浪」的市情。

無論體量，金額及參興階層人士，二手住宅市場仍是整體市場的房角石（最重要基石）。基於不同原因，二手市場價格仍在調整中，縱然調整幅度似在收窄中。一手樓盤單位定價先看同區二手市場最近成交均價，今天發展商會再取折扣後定下首張價單均價，明顯地整體市場主導者仍是二手市場，未來樓價何日才可轉穩向上要看二手市場方向。無疑的是持續減低拆息吸納投資和自住人士重返市場，是後市重要風向標。

題為編者所擬。財評文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。