環球不確定性增 港樓投資氣氛趨謹慎

李婉茵 高力研究部主管

2024年落幕，本年香港房地產市道仍然艱難，即使年來不乏利好政策出現，加上美聯儲亦在第三季度起連續降息，但只短暫刺激了個別板塊的交投活動，整體物業投資市場表現仍具韌性。踏入新一年，環球地緣政治繼續為經濟帶來不確定性，減息幅度也因而增添變數，預計整體房地產投資氣氛趨於謹慎樂觀。

2024年甲級寫字樓租金按年下跌 7.9%，考慮到空置率達16.8% 及將在今年新增的350萬平方呎新供應面積，預測2025年的寫字樓物業會繼續受到考驗，全年甲廈租金或再下調8%至10%。

中央於去年12月宣布重啟深圳居民來港個人遊「一簽多行」的措施，效果立竿見影，首五周的深圳訪港居民人次比去年同期上升14%，並比政策未重啟前的平均人次上升30%，有望帶動零售市道。惟須注意是2025年的零售樓面供應將達740萬平方呎，屬20年來新高，包括機場航天城、啟德體育園及雙子塔的零售用地，近年由於跨境消費的盛行，也使得核心區零售舖面臨一定挑戰，好壞參半的情況下，預期板塊於本年會平穩發展，有望錄得1.5%的輕微租金升幅。

工廈物業方面，因為低基數效應，疲弱需求也導致相關板塊出現空置率上升的情況，惟工廈租戶搬遷的資本開支較高，一般租戶會選擇與業主磋商較優惠的續約條款，因此續租主導了去年第四季度的行情，並相信趨勢會於新一年持續，整體倉庫租金按年下跌了5.5%，來年預計持續下調約4%。

學生宿舍和教學中心投資備受關注

整體投資氣氛方面，基於潛在的貿易戰以及利率走勢的變數，相信2025年房地產投資者將抱謹慎樂觀的態度應市，不過隨着「新資本投資入境」政策擴大至認可5,000萬元以上的住宅物業，以及人才入境政策放寬下帶動的教育需求，使貴重住宅物業以及新興的學生宿舍和教學中心類型的投資備受關注，有望成為2025年房地產投資者聚焦的領域。