龐溟 國家金融與發展實驗室特聘高級研究員
根據國家統計局發布的房地產最新數據，從全國範圍來看，內地2024年1月至11月新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別比1至10月收窄1.5個和1.7個百分點，11月當月銷售面積和銷售額都實現了同比正增長。從監測的40個重點城市銷售情況來看，2024年前11個月新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別比1至10月收窄1.8個和2.1個百分點，其中11月當月分別同比增長10.2%和6.8%。
自去年9月26日召開的中共中央政治局會議強調要「促進房地產市場止跌回穩」以來，在多部門多地區完善土地、財稅、信貸、金融等政策的主力下，限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準等限制性措施陸續被取消，住房公積金貸款利率、存量貸款利率、住房貸款首付比例以及「賣舊買新」換購住房的稅費負擔漸次下調，購房成本顯著下降，帶動剛性和改善型需求購房需求逐步釋放。其中絕大部分存量房貸利率已在10月底完成下調，每年為家庭減輕約1,500億元（人民幣，下同）的利息支出，惠及5,000萬戶家庭。
政策助力購房成本顯著降低
伴隨着各項存量政策優化調整、增量政策加力顯效，房地產市場交易趨於活躍，交易價格出現回穩勢頭。2024年11月份，70個大中城市中新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市比10月增加10個，二手住宅環比上漲的城市比10月增加2個。相應地，全國商品房銷售數據明顯改善，樓市交易更趨活躍，市場預期走強，止跌回穩動能在增強。2024年前11個月新建商品房銷售面積同比下降14.3%，新建商品房銷售額同比下降19.2%，降幅比前10個月分別收窄了1.5個和1.7個百分點。
在筆者看來，這些積極變化，與住建部「全國房地產市場監測系統」網簽數據、居民住房信貸數據、採購經理人指數（PMI）等也可以相互印證：10月、11月全國新建商品房交易網簽面積連續兩個月同比環比雙增長；11月居民部門中長期貸款新增3,000億元，同比多增669億元，多增額較10月繼續擴大；11月份房地產業市場預期指數比10月回升1.1個百分點，且70個大中城市部分房地產開發企業和中介機構中，預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪從業人員佔比分別為68.5%和57.1%，表明市場機構預期趨穩。
目前，居民購房成本穩步降低至2.6%-2.8%區間，與出租回報率（約2.1%）和30年期國債收益率的差距均有所收窄，在交易價格走穩的大背景下，這既有利於更好地凸顯房產的長期投資和價值投資屬性，也有利於購房者信心的修復、預期的改善和意願的提振。
樓市仍存挑戰 開發投資趨降
不過，房地產開發投資的降幅略微擴大，2024年前11個月全國房地產開發投資為93,634億元，同比下降10.4%，降幅較前10個月擴大0.1個百分點。其中住宅投資同比下降10.5%。房屋施工、竣工以及新開工面積也繼續處於下跌狀態：2024年前11個月房地產開發企業房屋施工面積同比下降12.7%。其中住宅施工面積同比下降13.1%，房屋新開工面積和房屋竣工面積同比分別下降23.0%和下降26.2%。
考慮到商品房待售面積依舊增長、去庫存壓力較大、土地拍賣熱度不高、房企經營性現金流繼續承壓等因素，需求端、銷售端恢復的速度和幅度與供應端、投資端、開發端相比仍不同步、仍有差異。筆者估計，在信貸、財稅等多方政策呵護支持下，未來市場表現將保持企穩回暖態勢，價格和交易量將磨底上探，而從地產銷售端到資金端再到投資端和施工端的改善，將是一個漸次遞進的過程，預計2025年全國商品房銷售面積和新開工面積將分別同比下降5%-7%和15%-17%左右。
房價企穩回暖態勢可期
中央經濟工作會議特別指出2025年要「穩住樓市股市」，「持續用力推動房地產市場止跌回穩」，後續穩地產政策加力生效可期。預計下階段將繼續嚴控增量、優化存量、提高質量，繼續推進盤活閒置存量土地、收購存量商品房、貨幣化安置100萬套城中村改造等工作，繼續健全多主體供應、多渠道保障、購租並舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式，更好滿足剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩健康發展。
題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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