存量房貸利率下調何時調？怎麼調？調多少？解讀來了

中國人民銀行昨天（29日）發布公告，引導存量房貸利率批量下調，市場利率定價自律機制同時發布倡議，批量下調存量房貸利率。

中國人民銀行發布公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制。市場利率定價自律機制同時發布倡議，各家商業銀行原則上應在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調整，將在貸款市場報價利率（LPR）上加點幅度高於-30基點的存量房貸利率，統一調整到不低於-30個基點，且不低於所在城市目前執行的新發放房貸加點下限，使得利率水平靠近全國新發放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點左右。

東方金誠首席宏觀分析師 王青：釋放了兩個信號，第一個加力提振居民消費，第二個是促進房地產市場止跌回穩。相當於給存量房貸家庭吃下定心丸，這有利於促進房地產市場盡快止跌回穩，避免影響居民消費。

中國人民銀行引導存量房貸利率批量下調

此外，中國人民銀行本次發布的公告，還建立了存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。

如果未來新發放房貸利率繼續下降，當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協商，申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近。

首套 二套及以上存量房貸都可調整

根據市場利率定價自律機制發布的《倡議》，對符合條件的存量房貸開展批量調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。

那麼存量房貸利率何時作出調整？哪些房貸可以調整？又如何進行調整呢？

批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整。去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

東方金誠首席宏觀分析師 王青：符合市場預期，覆蓋首套和二套存量房貸利率。去年首輪存量房貸利率下調，只覆蓋存量首套房貸利率，這次的範圍拓展了。

對於調整方式，倡議提出，各商業銀行應盡快完成合同文本變更、系統改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調整相關工作。目前，已有多家商業銀行表示，將於10月12日發布具體操作公告，確保如期完成批量調整工作。

平安銀行北京分行零售信貸部負責人 趙琪：將通過線上、線下多渠道服務，以高效、合規的方式開展利率調整工作。特別提醒廣大消費者，為防止客戶受到不實信息的干擾，在利率調整完成後，將通過官方渠道及時告知客戶利率調整結果。

統一調整為貸款市場報價利率-30基點

批量調整後，借款人利率可降至什麼水平？業內人士表示，由於重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調整後會有所差異，但在重定價日後，利率將降至全國新發放房貸利率附近。

《關於批量調整存量房貸利率的倡議》明確：批量調整階段，商業銀行將在貸款市場報價利率（LPR）上加點幅度高於-30基點的存量房貸加點幅度降至-30基點，且不低於所在城市目前執行的新發放房貸加點下限。簡單來說，就是統一調整為貸款市場報價利率（LPR）-30基點。

截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%。今年前8個月全國新發放房貸平均利率為3.61%。根據倡議，存量房貸利率批量調整後將降至約3.55%，調整後，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預計降幅為平均值，具體到每個合同將各有不同。

招聯首席研究員 董希淼：如果考慮到此前人民銀行政策利率下調0.2個百分點，10月21日貸款市場報價利率LPR可能跟隨下降0.2個百分點，在貸款重定價後，調整後的存量房貸利率水平還將明顯低於3.55%，降到約3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個基點以上，也就是1個百分點，這將大幅節省房貸借款人的利息支出。

預計政策將惠及5000萬戶家庭

那麼調整後，購房者能節約多少利息支出呢？我們也給大家算了一筆賬。

以100萬元、25年期等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。批量調整完成後，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，每年可為存量房貸家庭節約支出1500億。

專家表示，此次存量房貸調整後，提前還貸會明顯減少，也有利於銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。

招聯首席研究員 董希淼：考慮到人民銀行降低存款準備金率0.5個百分點，降低政策利率0.2個百分點，也節省了銀行負債成本，提升銀行可持續經營能力，為銀行更好支持實體經濟提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率調整後，銀行凈息差將有望保持基本穩定。

支持一線城市用好房地產市場調控自主權

住房城鄉建設部昨晚（29日）表示，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。

住房城鄉建設部表示，各地要回應群眾關切，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。要對商品房建設嚴控增量、優化存量、提高質量，發揮城市房地產融資協調機製作用，加大項目「白名單」貸款審批投放力度，滿足房地產項目合理融資需求，打好商品住房項目保交房攻堅戰。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員 王瑞民：住建部支持城市特別是一線城市政府用好房地產市場自主調控權，我認為對於提振一線城市的房地產市場信心，乃至全國樓市的信心，都有積極的助推價值和助推意義。一線城市是全國房地產市場的一個風向標，一線城市住房市場的回暖也有助於提振全國的房地產市場，盡快實現止跌回穩。

此外，住房城鄉建設部要求，各地要積極實施城市更新行動，下力氣建設綠色、低碳、智能、安全「好房子」，加快推進城中村、城市危舊房和城鎮老舊小區改造，加強城市地下管線更新改造，完善城市基礎設施和公共服務設施。

上海、廣州、深圳調整住房限購措施

就在住房城鄉建設部昨晚的表態之後，上海、廣州和深圳先後宣布調整限購措施，而在此前，廣州南沙區已經宣布全面取消住房限購政策。業內人士表示，一線城市限購政策調整步伐有望進一步加快。

29日晚，上海宣布縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限，提升持《上海市居住證》且積分達到標準分值群體的購房待遇，同時在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策。

隨後，廣州宣布全面取消居民家庭購買住房的各項限購政策，深圳也宣布優化分區住房限購政策。三個城市相比較而言，廣州是全面取消，上海和深圳則是在原有基礎上的進一步優化調整。其實在此前，27日，廣州南沙區就已宣布全面放開住房限購，不再審核購房資格。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員 李宇嘉：再考慮到新的限貸政策和限購政策降門檻的效應，將釋放很大一部分改善性需求，而改善性需求的釋放與限購政策調整所釋放的新市民需求，從而能夠讓新房和二手房能夠循環起來。

目前，全國還有北京、天津和海南部分城市仍在執行限購政策，尚未進一步調整。在業內人士看來，預計「十一」前後，其他城市也有望進一步收窄限貸政策範圍，並加快跟進落實下調二套房首付比例和按揭利率，更好地支持改善性住房需求入市。

一攬子房地產金融舉措加速落地

昨天，中國人民銀行、國家金融監督管理總局還發布通知，個人住房貸款最低首付款比例、保障性住房再貸款等房地產政策進一步優化。

中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布通知，對於貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低於15%。

同時，還宣布將支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期等政策的適用期限延長至2026年12月31日。此外，中國人民銀行還決定，對保障性住房再貸款有關事項進行調整優化。對於金融機構發放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

（來源：央視新聞）