超30城房子可「以舊換新」，怎麼換？

賣一買一、賣舊買新、賣小買大……這都是當前房地產市場上，重要的房屋改善和消費升級的需求循環。

如何讓這一循環更順暢？新的嘗試正在不斷進行。2023年以來，已有超過30個城市表態支持住房市場的「以舊換新」，其中越來越多的「國家隊」入場參與收購，成為當下新的趨勢。

「以舊換新」政策再加碼

據「海安發布」微信公眾號，4月2日，江蘇省海安市商品房「以舊換新」房票集中發放儀式舉行，首批15名置換業主簽約後，當即領到工作人員現場製作的房票。這標誌着海安市「以舊換新」購房政策在全省率先進入實質性執行階段。

據報道，現場一位拿到房票的業主表示，自己用116㎡的老房，置換了一套236㎡的新房，將老房評估的132萬元做了首付，餘下的131萬元做了一個20年歸還的公積金加商業貸款。

「海安和最近兩年各地政策操作相似，進一步說明『以舊換新』的操作越來越成為今年主流的政策工具，從過去的試點性質、自發性質逐漸轉變為有系統謀劃、覆蓋面廣的政策。」易居研究院研究總監嚴躍進表示。

同樣在最近引發關注的還有河南鄭州。4月1日，河南鄭州房管局等部門發布《鄭州市促進房產市場「賣舊買新、以舊換新」工作方案(試行)》，2024年鄭州全市計劃完成二手住房「賣舊買新、以舊換新」1萬套，進一步激活二手住房市場。

嚴躍進指出，過去各地「以舊換新」的操作，多半是企業自發、散點式的，而鄭州則屬於「官方版本」，具有官方指導引領、系統有序規劃的操作。這也說明各地對於「以舊換新」的政策越來越重視，給予的支持也越來越科學和系統。

當前，改善性住房需求是房地產政策的支持重點之一。中指研究院數據顯示，2023年以來已有超30城表態支持「以舊換新」。

國資入場成趨勢

中新財經梳理發現，各地政府對「以舊換新」進行支持的方式，大致可分為幾個階段。

最初以鼓勵為主，積極溝通房企、經紀機構與業主，推出「換新購」等服務；其次是推出補貼，包括交易稅費補貼與購房補貼、對個人和對開發商的補貼等；最新的則是有「國家隊」出手，以一定條件限期收購房屋作為保障房或人才房，完成存量房的交易和與新房的循環。

以鄭州新發布的政策為例，除了鼓勵市場交易，還提出鄭州城市發展集團有限公司(政府指定作為收購主體)收購二手住房，促成群眾通過「賣舊買新、以舊換新」購買改善性新建商品住房。

「收購的舊房將用於豐富保障性租賃住房供應，一方面可以快速完成保障性住房供應目標，另一方面也有利於盤活二手住房，進一步暢通一二手房的鏈條，促進房地產市場修復。」中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

類似的操作還出現在去年的江蘇太倉。2023年11月，太倉市試行商品房「以舊換新」政策，市民可以將符合條件的二手房出售給指定國資公司，再置換國資公司指定的新房，收購的舊房將會用於人才公寓和保障房供給。

嚴躍進認為，政策不斷完善的過程中，各地其實逐漸和「房地產三大工程」進行了有序對接，所以工作目標更為清晰，也更為對口。

需要注意哪些問題？

但作為一項仍在不斷完善的政策，房屋「以舊換新」推進的過程中也不可避免地存在一些尚不明確的地方。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師提醒，「以舊換新」實際上是兩個房屋交易流程的融合，相對更複雜，考慮的點也更多，牽一髮而動全身。所以流程的設置需要更加明確而詳細，流程控制也需要嚴謹。

在正試行商品房「以舊換新」的無錫市梁溪區，業主程先生不久前去諮詢了活動細則，有幾個讓他印象深刻的細節。

「首先是舊房子的產權需要清晰，包括貸款買房結清貸款、安置房補繳土地出讓金等；其次是新房的樓盤有些還未交房，過渡期的處理需要考慮；再就是舊房子最大抵扣60%，由第三方機構估價，和自己賣相比，是否能達到心理預期還不確定。」程先生對中新財經記者介紹。

王玉臣表示，購房人想要順利購房，務必要詳細了解政策內容，審核自己是否具備相關條件，謹慎選擇房源，仔細查看合同。

「比如在相關流程設計中，對舊房的情況需要進行相關的調查核實，如商品房產權證明、房產已出租/未出租的情況承諾函以及擬置換商品房有無交易限制承諾等。而且，針對置換房屋的業主個人也需要注意核實一些基本問題，如徵信情況等。」王玉臣說。

（來源：中國新聞網）