按貸壓測或降要求樓市振信心

業界：辣招稅很多細節可修訂及放寬

樓市低迷對經濟影響面大，市場意見認為特區政府除直接為樓市「減辣」甚至「撤辣」外，亦可以為樓市「花式」鬆綁。有議員昨日關注金管局會否下調樓宇按揭壓力測試要求，讓置業人士更易「上車」。金管局總裁余偉文昨表示，無論宏觀審慎措施或監管措施，當局會一直按不同因素作出檢討，有需要時作出調整。有分析認為，預期美國今年會啟動減息周期，利率再升機會不大，金管局有條件可將目前「加2厘」按揭壓力測試調低至「加1厘」。根據有關公式，借500萬元貸款，壓測下調至「加1厘」，每月入息要求將由50,634元減至48,465元（見表），減幅4.3%。◆香港文匯報記者 黎梓田

余偉文昨在立法會財經事務委員會會議上被議員問及會否下調樓宇按揭壓力測試時表示，無論宏觀審慎措施或監管措施，當局會不時檢討市場變化情況，因應情況可能作出適當調整，考慮因素包括樓價、交投量、失業率、宏觀環境等。例如當局於2022年9月曾將壓力測試利率要求由3厘下調至2厘，去年中亦有調整住宅及商業樓宇相關宏觀審慎措施。

利率再升機會不大 具下調條件

余偉文的相關言論被市場人士解讀為「對下調壓力測試鬆口」。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝認為，下調壓力測試要求屬合理做法，相信對樓市會有正面推動作用。他指出，壓力測試的目的，是確保按揭借款人有足夠財務能力，應付按息上升引致的還款壓力，考慮到本港銀行的拆息處於較高水平已一段時間，而市場預期美國今年會啟動減息周期，利率再進一步上升的幅度不大，有條件下調壓力測試要求。

莊錦輝又指，現時首置人士只要不超過供款和入息比率（DSR）上限，便無需進行壓力測試，因此調低壓測對於「上車一族」影響不大。對有按揭在身的已置業人士，如果壓測調低至「加1厘」，基本上只要能通過目前「供款與入息比率」，即能輕易通過壓測。

莊錦輝：對完全「撤辣」有保留

他相信任何「減辣」措施都有助提振買家信心，認為新一份財政預算案政府的樓市措拖，將與過去一年政府房屋政策一致，目的是為協助本地置業人士拆牆鬆綁。有社會聲音提出「撤辣」提振樓市，他認為完全「撤辣」對整體樓市不見得有好處，如果賣家對後市信心不足，隨時造成崩盤，但認為辣招稅有很多細節，是可以修訂及放寬的。

莊錦輝就穩定樓市及幫助市民置業提出多項建議。第一，調整樓按比率協助業主換樓，如有按揭在身無須扣減一成按揭成數，減輕準買家首期負擔。第二，延長「先買後賣」印花稅退稅期限，原規定換樓客須12個月內售出原有物業方可退回雙倍印花稅，建議延長印花稅退稅期限鼓勵業主換樓，增加市場供應及信心。第三，可考慮放寬業主持有第二套物業，而無須繳付雙倍印花稅，讓業主免去需在短時間賣樓的煩惱。

經絡：取消壓測後DSR會更實際

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明亦表示，如果金管局下調壓力測試要求，有機會降至「加1厘」。惟現時首置借款人計算DSR（供款與收入比率）要求維持在五成（實際DSR）和六成（壓測後DSR），計算收入要求時仍以較高者為準，因此同步取消DSR會較為實際。

去年第4季本港負資產宗數飆升至逾2.5萬宗，為近二十年新高。余偉文則指負資產增加主要由於去年第4季樓價進一步下跌逾5%，且大部分屬使用按揭保險計劃借九成按揭貸款的個案，只有少部分涉及銀行職員的高成數按揭貸款個案。他再次強調負資產的拖欠比率僅0.02%，還低於整體按揭0.08%的拖欠比率。同時，按保九成按揭貸款申請的要求嚴格，既要有固定職業，又要為首置人士及自住用途，故風險可控。

另外，金管局副總裁阮國恒表示，銀行新批貸款額較以往下跌，並非降低按揭成數，而是因為銀行以物業市值作貸款批核判斷，大家亦不希望銀行不理現實作出貸款，將來引致出現金融風險。他強調，只要客戶繼續供款，銀行不會單純因為物業價值轉變而要求客戶補足差價，希望業界透過通函了解當局立場，不希望銀行員工以市場傳聞，來做日常風險管理工作。