內地冷鏈倉儲市場：發展迅速 結構趨平衡

龐溟 經濟學博士、經濟學家

冷鏈物流是利用溫控、保鮮等技術工藝以及冷庫、冷藏車、冷藏箱等設施設備，確保冷鏈產品在初加工、儲存、運輸、流通加工、銷售、配送等全過程始終處於規定溫度環境下的專業物流。在內地各品類冷鏈流通率逐步提升的情況下，冷鏈市場體量穩步擴大。

自2021年《「十四五」冷鏈物流發展規劃》發布以來，內地冷鏈物流市場正式步入高質量發展新階段。中國物流與採購聯合會最新統計數據顯示，2023年上半年，內地冷鏈物流總額和冷鏈物流市場規模分別為3.1萬億元（人民幣，下同）和2,688億元，同比分別增長3.7%和3.3%，冷鏈物流需求總量為2.1億噸，同比增長5.2%，各項指標均保持穩定增長。

冷庫是對食品、液體、化工、醫藥、疫苗、科學試驗等物品的恒溫恒濕貯藏設備，是冷鏈倉儲和冷鏈行業發展的基礎。據中商產業研究院預測，2023年我國冷鏈物流市場需求總量將突破3.56億噸，結合冷庫貨物周轉率、冷庫平均高度等因素，綜合推算其將轉化為約4,000萬—6,000萬平方米冷鏈倉儲需求。

冷鏈物流重要性日趨提升

作為服務社會民生的綜合性行業，冷鏈物流涵蓋生產加工、儲存、運輸等多個環節。其中，冷鏈運輸、冷鏈倉儲和其他服務佔比分別約為40%、30%和30%。冷庫作為儲存和分揀包裝貨物的重要場所，對於整個冷鏈物流行業的發展具有關鍵意義。中物聯冷鏈委的數據顯示，今年上半年，冷鏈基礎設施投資總額已超過186億元，按年增長8.7%。

冷鏈倉儲設施的不斷建設和完善已經成為物流新基建的重要一環，各地冷庫等冷鏈物流設施在區域分布、產銷地分布、溫區功能等方面存在結構性失衡問題有所改觀。

隨着第三批國家骨幹冷鏈物流基地公布，貫穿京津冀、長三角、粵港澳、成渝、中原等城市群的冷鏈物流網絡將逐漸形成，我國冷鏈物流基礎設施空間分布將更加優化，冷鏈物流服務覆蓋範圍將更為廣泛。目前，66個國家骨幹冷鏈物流基地主要分布在華東、華中、西北地區；從功能類型來看，銷地冷鏈物流基地和產地冷鏈物流基地分別佔41處和25處；從建設類型來看，涵蓋國家骨幹冷鏈物流基地、預製菜冷鏈產業園、冷鏈配送中心等，以滿足日益多樣化的冷鏈物流需求。

冷庫投資成本高 收益也高

從業務性質上來看，冷庫是乾倉倉儲服務的一個分支，但實際上，冷庫與乾倉之間存在較大差別。相比普通高標倉，冷庫投資建設成本更高、運營管理難度更大，但收入模式更為多元。

在建造方面，冷庫所用的建築材料需要具備較高的保溫性能和耐腐蝕性能，而符合其要求的建築材料如聚氨酯、擠塑板、岩棉板等，一般價格較高，加上冷庫所需的配套製冷系統造價不菲、整體施工難度相對較大，導致冷庫平均每平方米建造成本是乾倉的2到3倍左右。

在運營管理方面，因為冷庫通常需分為冷凍庫、冷藏庫、恒溫庫等多個不同溫度的庫間或庫區，需要配備專業人員和設備對溫濕度進行相應控制以保證貨物品質，在耗電量上也一般為乾倉的十倍以上。上述人力和電力等因素使冷庫的運營管理成本較乾倉大幅增加。

在投資方面，因為冷庫投資建設及運營成本較高、前期投入較大、回收周期較長，目前更適合國企以及資金充足的成熟物流開發商投資運作。

在收益方面，由於冷庫實際運營成本普遍超過3元/平米，業主對租金收入和出租率等指標較為敏感，冷庫出租價格一般為乾倉的1.8-3.5倍。但在租金之外，冷庫還有額外的庫內運營收入，因此在出租率有保障的情況下，冷庫整體收益一般高於乾倉。

目前，內地冷鏈倉儲市場仍處於早期發展階段。雖然全國冷庫容量基數較大且近五年增速均高於5%，根據全球冷鏈聯盟2020年發布的數據，中國人均冷庫容量只有美國的四分之一左右，與發達國家相比仍存在較大差距，難以滿足近年來日益增長的冷鏈倉儲需求。

市場處早期 一線城市需求旺

從地理位置來看，冷鏈倉儲設施在內地分布不平衡的問題依然存在。中冷聯盟的統計數據顯示，華東地區冷庫容量佔比最大，約為40%；華北和華中地區佔比不相上下，均在14%左右；而東北和西北地區雖然是我國農產品的主產地，但因其氣溫相對較低，對冷庫需求不足，導致其冷庫容量佔比均低於10%。從城市層面來看，北京、上海等一線城市冷庫租賃需求活躍，呈現供不應求態勢；而部分二三線城市由於需求不足，形成了由租户主導成交的市場現狀。

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