國際事態稍息 內房環境趨暖

黃偉棠 時富資產管理董事總經理、特許金融分析師、註冊會計師、大學資深講師

美歐隱憂再臨？3月中接踵而來便是美國矽谷銀行擠提（編按：其後該行宣布破產），以及歐洲瑞信銀行引發之銀行信用爆破，但幸好所有巨量級的大火都在每個周一前被各國央行和政府撲熄，沒有引發更大的危機。上周美國通脹問題又再成熱門話題，美國央行最終維持承諾，加息25個點子，同時又傳來美國不同行業的公司再度裁員。假若通脹壓制不了，失業浪潮又再揭起，這有機會引致短期內經濟硬着陸，生產力衰退，真正的步入下滑周期。

內房漸露曙光，上星期接二連三收到有關內房債券較為利好的消息。恒大物業最終和海外債券投資者達成協議，以其他資產來抵債，避免觸及更嚴重之後果。而其他房地產企業即將到期的債券，亦得到市場正面回應，陸續完成再融資（Refinance）程序。這真正能給予低迷的內房行業提振作用。

上月在大學授課時，有學生提出關於內地不動產信託基金（REITs）的未來發展方向。在美國境內，此類型房託基金差不多有二百多間，在內地這10多年間，雖然金融領域不斷開發新產品，但房託基金仍只局限於基礎設施領域（Infrastructure REITs）。當然，背後原因始於政府希望控制房地產近年瘋狂發展而延後這類委託產品的推出時間。

截至上年中為止，內地房託基金只有11家，而在今年年初，已經增至16家。今年2月，京東房地產信託基金在上海交易所上市，是內地第一家私人公司以旗下位於中國境內的物流和倉庫公司為標的的信託基金。及後在兩會期間，成員都在討論如何在可控風險下支持正步入衰退的房地產行業。經商討後，在現時宏觀情況下，推出更多不動產投資信託基金是相對安全的選擇，故上星期五中國證監會聯同多間交易所和證券業協會等宣布進一步推進房託基金的常態化發行。聲明中指出，將集中支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業項目，保障基本民生社區商業項目而發行基礎設施基金。

冀望未來大型REITs加入滬港通

雖然大方向仍維持不允許商品住宅開發業務或相關融資的大方向，但此類新房託基金可配合整體經濟發展，對擴大內地需求、增強消費能力、改善消費條件等都會提供莫大幫助。在嚴格監管經營情況下，房託基金比傳統地產發展商更受市場追捧，因為信託基金需要符合分派最低限額（90%）淨利潤的條件，故可提供相對穩健的股息收入，銀行及保險業都樂意選取此類型產品作為主要策略投資之一。相信在未來時間，一些大型房託基金將在滬港通的名單上出現，屆時香港投資者便能直接參與和中國經濟緊扣之投資產品，擴闊現時香港市場上僅有11家房託基金的選擇。

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