商業地價三個月暴跌五成

新地2.96億首駐安達臣 呎價2684元低預期兩成

樓市持續回落，地皮價值亦江河日下。觀塘安達臣商業地由「黑馬」新地以2.96億元投得，樓面地價每呎2,684元，比市場預期下限低約兩成。與領展8月以7.66億元、每呎樓面地價約5,501元投得的毗鄰商業地比較，新地是次中標價不足3個月內光速急墜51%，跌幅驚人。新地中標之所以被市場認為「爆冷」，皆因公司之前在區內並未有發展項目，反而區內已有發展項目的長實及領展，今次則雙雙意外落馬。◆香港文匯報記者 顏倫樂

政府近月推出觀塘安達臣第二幅商業地招標，上周五截標並收到4份標書，分別來自長實、領展、新地及信置。地政總署昨公布，項目由新地以2.96億元投得。資料顯示，項目佔地約5.7萬方呎，最高可建樓面約110,288方呎，換言之，今次中標價每方呎樓面地價僅2,684元，較此前市場預期的下限呎價3,355元再低約兩成。

計劃建中等檔次民生商場

新地副董事總經理雷霆昨回應表示，很高興投得地皮，並指該區將來人口密度高，將興建中等檔次民生商場，預計總投資約10億元。項目為新地在安達臣首個發展項目，分開兩塊地皮發展，其中北面較細一幅地皮之樓面約5,000多方呎，另一幅南面地皮較大之樓面面積約104,906方呎。

翻查資料，領展8月時曾以7.66億元投得安達臣首幅商業地，可建樓面約13.92萬方呎，每呎樓面地價約5,501元。今次批出的第2幅安達臣商業地，規模相對細一點，位置正好在領展的商業地旁邊，但其地價卻較8月時領展的買入價低了51%。

更值得留意的是，領展及長實都被視為今次招標的「大熱門」，皆因領展在區內持有商業項目，長實則在2020年時投得一幅首置上車盤項目發展，最終雙方都未有中標。由於新地出價為4個入標財團中最高，意味無論長實及領展的出價只會是更低，對後市看法可謂相當保守。

回本期建築成本礙出價

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，8月領展投得地皮後，政府之後曾公布其餘4份標書的出價，單單第二標出價已跌至3,195元，較領展出價低42%，因此認為今次地皮成交價更能反映現市況地價及商用物業的價值。

他續指，商業地價較住宅地價跌幅較大，除因供應與庫存量大，導致空置率遠高於住宅以外，也因為投資商用物業的回本期及達至收益平衡時間較長有關，加上商用物業較少拆散出售，變相變現（現金流回籠）時間較長，風險較住宅發展高。

美聯測量師行董事林子彬表示，是次項目地價較市場預期為低，主要由於市況調整影響，加上息口趨升，增加投資成本，故入標數目已較首幅略少。而且，是次項目分開兩塊地皮發展，建築成本有所增加，部分車位需作公眾停車位之用，亦令發展商出價更為審慎。

避免流標 政府願調底價

林子彬續說，項目周邊為發展中之公營房屋群，區內民生零售及商業有一定基本需求，料發展商將把項目用作長線投資。另外，雖然項目成交價低於市場預期，但同時反映政府亦配合市況環境，將地皮底價作出調整，此舉可避免項目流標打擊市場，並以穩定地皮供應為目標。