通脹加息經濟差 逾41國房地產熱見頂

全球樓市近年持續熾熱,受惠於破紀錄的低借貸成本和民眾儲蓄增加,樓市在新冠疫情肆虐期間仍繼續火旺,根據牛津經濟研究院的數據分析,從挪威以至新西蘭等多達41個國家的樓價去年都在上漲,然而這波房地產熱潮已於去年底見頂,全球息口不斷飆升,令各地業主面對愈來愈難以負擔的按揭貸款,加上通脹高企導致生活成本上漲、經濟持續下行,以及預計工資可能下降等因素,全球樓市正面臨金融海嘯以來最廣泛的放緩,可能為已萎靡不振的經濟帶來進一步壓力。

根據牛津經濟研究院的數據庫,幾乎所有國家的樓價增長預計將在明年放緩。該研究院首席經濟學家斯萊特表示,「這是2007至2008年以來最令人擔憂的房地產市場前景,市場處於溫和下跌和大幅下跌之間。發達經濟體按揭貸款利率持續飆升,可能將一些房地產市場推向急劇下滑。」

IMF:發達國樓價或跌一成

國際貨幣基金組織(IMF)也持相同觀點,警告全球房地產市場正處於一個「臨界點」,IMF在全球金融穩定報告中指出,「隨着全球各國央行積極收緊貨幣政策以應對價格壓力,不斷飆升的借貸成本和收緊的貸款標準,再加上房屋估值過高,可能導致房價大幅下跌」,預測在最惡劣情況下,新興市場的實際樓價可能在未來3年下跌25%,發達經濟體則下跌10%。

樓市放緩也會衝擊更廣泛的經濟活動,損害建築行業及其供應商。斯萊特預計,由於支出減少,樓市低迷可能使全球經濟增長減少0.2個百分點,而由於住宅投資減少,全球經濟增長可能再減少0.6個百分點。加拿大央行則估計,樓市低迷將使加拿大明年的經濟增長率下降0.6個百分點,跌至0.9%。

按息飆升成最大因素

牛津經濟研究院認為,引致樓市放緩的最大因素是按息飆升。在美國聯儲局接連大手加息下,30年期債息居於約7厘的高位,是去年的逾兩倍,也是2008年以來最高水平,加上過去兩年樓價飆升,一間普通住宅的每月按揭供款額從一年前的1,700美元(約1.33萬港元),飆升至目前的2,600美元(約2.04萬港元)以上。

花旗銀行首席經濟學家希茨表示,「我認為這些利率可能會形成更大的阻力,我們確實看到房地產市場正在放緩。」

歐住宅貸款需求暴跌

這種情況在許多國家也出現,在整個歐元區以及加拿大、澳洲和新西蘭,按揭貸款利率已升至近年來最高水平。Pantheon Macroeconomics經濟學家德博諾表示,「鑒於按息不斷上升,以及銀行收緊放貸以遏抑需求,我們相信歐元區樓價增幅將大幅減少,並將在明年底前轉升為跌。」凱投宏觀經濟學家蒂利安特估計,新西蘭的按揭供款額已飆升至收入中位數的60%以上,而在新冠疫情爆發前,這比例還不到45%,基於利率將進一步上升,他預計新西蘭樓價將較去年11月的高峰值下跌25%。

在英國,前首相特拉斯政府提出的大規模減稅方案引發政治危機,已使按揭貸款市場陷入動盪。隨着首相蘇納克上台,市場已趨於平靜,但預計明年利率仍將從目前的3厘升至約4.6厘。據英國智庫「決心基金會」計算,到明年底,近五分之一家庭的按揭貸款還款每年可能會大增逾5,000英鎊(約4.64萬港元)。經濟學家預測明年英國樓價可能下跌多達12%。

在歐元區,銀行已大幅收緊批出按揭貸款的條件。根據最新的銀行貸款調查,住宅貸款需求正以10年來最快的速度下降,9月份新增房屋貸款按年下降30%。 ◆綜合報道