貨尾洪峰殺到 1.5萬伙觸危機線

疫下積壓2年供應 樓價租金下調壓力增

過去兩年新冠肺炎疫情導致的滯後供應而今殺到，新盤貨尾「洪峰」湧現。房屋局統計截至今年第三季，現樓貨尾多達1.5萬伙，為逾15年新高，直逼近2007年的1.9萬伙歷史高位。地產界人士形容貨尾數量已觸及「危機線」。與此同時，新盤落成量則節節攀升，今年已有1.66萬伙，全年預測落成2萬伙，大量新盤待售及現樓落成，料會加劇樓價及租金的下調壓力。

◆香港文匯報記者 顏倫樂

房屋局昨公布，截至今年第三季，已落成仍未售出的新屋累升到接近1.5萬伙(實數為1.47萬)，為61個季度即逾15年的新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇分析，數據反映新冠疫情及持續加息打擊一手銷情，新盤銷情緩慢，推高待售單位首向上觸及該行定義的1.5萬伙「危機線」水平。據該行定義，貨尾量1萬伙則到「警戒線」。翻查資料，本港對上一次現樓貨尾高峰在2006至2007年，當時連續三季現樓貨尾達到1.9萬伙的極高水平。（見表）

加息與疫症打擊銷情

疫情在過去兩年持續影響物料跨境運輸、地盤工程及售樓工作進度，大量新盤推遲至今年下半年才推出，包括海量現樓貨尾單位。值得留意，由於下半年美國持續大手加息及環球經濟疲弱等，過去普遍新盤到現樓階段能以更高價錢出售的景象不復再，多個近月推售的現樓貨尾盤銷情慢熱，要推更多優惠吸客，目前只有新界區銀碼較細的現樓新盤仍有捧場客，市區減幅不多的貨尾成交異常淡靜。

其中較經典屬黃竹坑站晉環，9月時以現樓方式推售139伙，開賣當日未錄得成交。何文田芳菲8月底亦打着現樓重推的旗號更新26伙價單，並新增5%優惠吸客，惟至今亦只售出8伙。而往後還有一大批現樓貨尾準備重推，包括日出康城LP10、啟德維港1號及九龍城瓏碧等，合共多達數百伙，在跌市下又沒有大幅減價，銷售壓力與日俱增。

潛在供應減至9.5萬伙

雖然今年第三季現樓貨尾按季增加300伙，但因未售出的樓花由之前約6.6萬伙減至第3季的6.3萬伙，而熟地單位(即可隨時動工單位）維持1.7萬伙，令未來3至4年一手私人住宅供應減少至9.5萬伙，按季減少3,000伙。團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺表示，市況波動導致市場採取觀望態度，新盤推售緩慢下，未來潛在一手私人住宅供應數字將在高位徘徊。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年新盤銷售量暫時只有約8,600伙，相信全年勢創自2013年一手銷售條例後新低。另一邊廂，綜合目前已推的樓花及現樓貨尾新盤，中原研究部在第三季選取的314個新盤，單位總數共119,044伙，登記售出102,492伙，貨尾量約16,340伙，其比重升至13.7%，是2014年第三季之後的33個季度新高。

展望第四季貨尾數字仍然高企，中原料貨尾比重向上逼近15%水平，以新界貨尾量最多，有7,598伙，九龍亦有6,639伙。而5間主要地產商中，第三季持有的現樓貨尾量，依次排名分別是新地(2,359伙)、恒地(2,274伙)、信置(1,894伙)、會德豐(1,218伙)及長實(421伙)。

全年落成量料超2萬伙

葉文祺指出，市況波動將讓市場傾向觀望，新盤去貨速度減慢，會令未來一手私宅供應量維持高位。而在現樓貨尾量急升的同時，新盤落成量亦見上升，今年首三季多達1.66萬伙，較去年全年1.44萬伙高出約15%，主要因疫情令原先預期去年落成的單位延至今年，預計全年落成量達到2萬伙以上。

業界指，大量新盤落成意味市場租盤短時間急升，加上經濟仍然疲弱，將對市場租金水平帶來壓力。

施工量方面，第三季約1,400伙，雖然較第二季400伙顯著增加，但今年首三季合計施工量只有5,600伙，僅佔去年全年21,300伙約26%。由於目前仍有約1.7萬伙熟地，相信第四季動工量有力攀升。