【息魔殺到】銀行勢加P 供樓驚到震 樓價或再跌半成 呼吸Plan要打醒精神

美聯儲昨日宣布加息0.75厘，並暗示9月會再進行超常規幅度加息。本港的銀行同業拆息近月已跟隨美息而上升，惟市民更關心銀行何時加最優惠利率（P），P息上升會令P按及H按（拆息按揭）的利率「封頂位」向上移，除全面加重供樓人士的負擔外，工商業貸款也難逃一劫。市場人士預計，港銀將在今季尾上調P息0.25厘，年底前再加0.25厘。在上半年美息升溫預期下，差估署私宅售價已下跌3.4%，地產代理預期，當加P息後樓市有機會再跌3%至5%，「呼吸Plan」的買家更要打醒精神，或因無法「上會」被迫撻訂。◆香港文匯報記者 黎梓田

連同昨日加息0.75厘，美聯儲自今年3月起已加息4次共2.25厘，計算本港最多人使用的H按利率的1個月期港元同業拆息（HIBOR），在這4個多月中亦上升了近1.4厘，令H按息升穿2.5厘的「封頂位」。供樓人士這數月的供款逐步增加，借貸500萬元的話，月供款由3月之前的約17,084元升至目前的19,756元，增加約2,672元，以一餐50元計已相當於53餐飯。

港息下半年或加半厘

市場普遍預計，美聯儲9月再加息0.75厘的機會相當高，本港今季尾將上調P息0.25厘，年底前再加0.25厘，屆時H按的封頂位將由現時的2.5厘，上移到3厘，同樣借貸500萬元的月供款屆時將增至21,080元，較3月前的月供款增加約3,996元，供樓人士其實是要少食80餐飯。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，香港調升P息基本上需符合3項條件：一）1個月HIBOR較長時間維持於1.8厘以上，銀行加息壓力增加；二）套息交易持續，銀行結餘下跌至1,000億元附近水平；三）港美息差進一步擴寬，在聯繫匯率制度下港元有壓力跟隨美元加息。他料香港加息條件已逐漸形成，下次9月美聯儲議息將成關鍵，香港銀行有可能於今季尾調升P，預計幅度約0.25厘左右。

過銀行壓力測試難度增

中原按揭董事總經理王美鳳亦認為，本港最快本季加P息，但由於銀行一般不會單邊加P而是會同時上調存款及貸款息率，大型銀行會顧及上調存款息率的成本上升壓力，故此實際加P的時間及幅度視乎銀行衡量他們的資金成本而定，估計本港按息年底仍較大機會處於3厘附近水平。

事實上，按息上調不單使每月供款增加，還會增加置業人士通過銀行壓力測試的難度，令準買家無法獲批按揭，這對早前一些採用建築期付款（即是交樓時才造按揭）的「呼吸Plan」買家，會構成兩三年後可能要被迫撻訂的風險。利嘉閣按揭計算器顯示，借貸500萬元、還款期為30年計，今年1月H按的實際按息為1.428厘，當時壓力測試要求為47,316元。如果最優惠利率上調0.5厘，即H按的實際按息為3厘，壓力測試的要求將上升至49,963元，增加2,647元。

施永青：樓市「慢慢跌」

中原集團主席施永青認為，加息對供樓人士有直接影響，因為加息後每月供款增加，變相社會的住宅需求會下跌，從而令樓價下跌。他預測，為捍衛聯匯，未來一、兩個月香港或會跟隨美國加息，幅度約0.5厘或0.75厘，本港樓價會受壓，但不會即時急劇滑落，而是「緩緩地回落」，預計下半年樓價或下調3%至5%。據差估署數字，上半年私宅售價已下跌3.4%。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，在港美息差持續擴闊下，港銀步入加息周期只是時間問題，準買家務必作好充足財政準備。他提到，如參考更遠期的拆息，1年期拆息已攀升至3.5厘，意味市場預計1年後的1個月拆息將升至3.5厘以上，以H+1.3厘計算，即按息將飆升至4厘以上。他表示，倘若聯儲局維持加息策略不變，1年後本港按息有機會升到3至4厘。