供款壓力變化

美聯儲昨日宣布加息0.75厘,並暗示9月會再進行超常規幅度加息。本港的銀行同業拆息近月已跟隨美息而上升,惟市民更關心銀行何時加最優惠利率(P),P息上升會令P按及H按(拆息按揭)的利率「封頂位」向上移,除全面加重供樓人士的負擔外,工商業貸款也難逃一劫。市場人士預計,港銀將在今季尾上調P息0.25厘,年底前再加0.25厘。在上半年美息升溫預期下,差估署私宅售價已下跌3.4%,地產代理預期,當加P息後樓市有機會再跌3%至5%,「呼吸Plan」的買家更要打醒精神,或因無法「上會」被迫撻訂。◆香港文匯報記者 黎梓田

連同昨日加息0.75厘,美聯儲自今年3月起已加息4次共2.25厘,計算本港最多人使用的H按利率的1個月期港元同業拆息(HIBOR),在這4個多月中亦上升了近1.4厘,令H按息升穿2.5厘的「封頂位」。供樓人士這數月的供款逐步增加,借貸500萬元的話,月供款由3月之前的約17,084元升至目前的19,756元,增加約2,672元,以一餐50元計已相當於53餐飯。

港息下半年或加半厘

市場普遍預計,美聯儲9月再加息0.75厘的機會相當高,本港今季尾將上調P息0.25厘,年底前再加0.25厘,屆時H按的封頂位將由現時的2.5厘,上移到3厘,同樣借貸500萬元的月供款屆時將增至21,080元,較3月前的月供款增加約3,996元,供樓人士其實是要少食80餐飯。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為,香港調升P息基本上需符合3項條件:一)1個月HIBOR較長時間維持於1.8厘以上,銀行加息壓力增加;二)套息交易持續,銀行結餘下跌至1,000億元附近水平;三)港美息差進一步擴寬,在聯繫匯率制度下港元有壓力跟隨美元加息。他料香港加息條件已逐漸形成,下次9月美聯儲議息將成關鍵,香港銀行有可能於今季尾調升P,預計幅度約0.25厘左右。

過銀行壓力測試難度增

中原按揭董事總經理王美鳳亦認為,本港最快本季加P息,但由於銀行一般不會單邊加P而是會同時上調存款及貸款息率,大型銀行會顧及上調存款息率的成本上升壓力,故此實際加P的時間及幅度視乎銀行衡量他們的資金成本而定,估計本港按息年底仍較大機會處於3厘附近水平。

事實上,按息上調不單使每月供款增加,還會增加置業人士通過銀行壓力測試的難度,令準買家無法獲批按揭,這對早前一些採用建築期付款(即是交樓時才造按揭)的「呼吸Plan」買家,會構成兩三年後可能要被迫撻訂的風險。利嘉閣按揭計算器顯示,借貸500萬元、還款期為30年計,今年1月H按的實際按息為1.428厘,當時壓力測試要求為47,316元。如果最優惠利率上調0.5厘,即H按的實際按息為3厘,壓力測試的要求將上升至49,963元,增加2,647元。

施永青:樓市「慢慢跌」

中原集團主席施永青認為,加息對供樓人士有直接影響,因為加息後每月供款增加,變相社會的住宅需求會下跌,從而令樓價下跌。他預測,為捍衛聯匯,未來一、兩個月香港或會跟隨美國加息,幅度約0.5厘或0.75厘,本港樓價會受壓,但不會即時急劇滑落,而是「緩緩地回落」,預計下半年樓價或下調3%至5%。據差估署數字,上半年私宅售價已下跌3.4%。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示,在港美息差持續擴闊下,港銀步入加息周期只是時間問題,準買家務必作好充足財政準備。他提到,如參考更遠期的拆息,1年期拆息已攀升至3.5厘,意味市場預計1年後的1個月拆息將升至3.5厘以上,以H+1.3厘計算,即按息將飆升至4厘以上。他表示,倘若聯儲局維持加息策略不變,1年後本港按息有機會升到3至4厘。