◆經絡按揭轉介曹德明
◆中原按揭董事總經理王美鳳

香港文匯報訊(記者 黎梓田)在美國持續加息壓力下,香港的1個月銀行同業拆息(HIBOR)昨日升至1.31厘,連升9個交易日,為27個月新高。以現時最新H按計劃為H+1.3厘計,H按實際按息已觸及2.5厘封頂水平。有按揭代理相信無論香港及美國的加息幅度及規模將會更快更急,最優惠利率(P)本季已具備條件上調,估計港P年底前累加最多0.75厘,令年底實際按息挑戰3.5厘。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明昨表示,美國這次加息周期已加息3次達1.5厘,並料今日(28日) 凌晨公布再加息0.75厘,合共加2.25厘,即等同上一次美加息周期的加息幅度。而香港銀行體系結餘已迅速減少至近1,600億元水平,相信無論香港及美國的加息幅度及規模將會更快更急。而一個月HIBOR升穿1.2厘即H按封頂位後,本季內有機會挑戰1.8厘,屆時銀行加息壓力增加,或導致加快調升最優惠利率步伐,有機會最快於本季發生。

經濟高危行業人士需綢繆

曹德明又預計,年底1個月期的拆息會升至接近3厘,最優惠利率在年底前累加最多0.75厘,由於H按封頂息為P-2.5厘,所以年底實際按息有機會挑戰3.25至3.5厘水平。他又分析,由於H按有封頂息率,現在已經「上會」的買家受影響不大,不過從事一些高危行業如旅遊、零售等行業的買家要有充分準備。如果擔心加息幅度及速度超出預期,可以考慮承造免壓力測試的定息按揭。

經絡舉例,假設以貸款額500萬元、還款期為30年,實際息率為2.5厘計算,每月供款為19,756元。再對比一年前的1個月HIBOR為0.08厘,實際息率為1.38厘,每月供款為16,970元,支出增加達2,786元或16.4%。曹德明表示,H按封頂息率鎖定客戶的供樓利息開支,除非P上升,否則HIBOR即使繼續上升,客戶仍只需以封頂息率作供款,因此相信H按仍為主流按揭計劃。

銀行料續上調H按封頂息率

中原按揭董事總經理王美鳳亦認為,最優惠利率最快本季具備條件上調,由於穿封頂後資金成本及息率上升之壓力由銀行承擔,加上最近定存息競爭亦令資金成本上升,不排除將再有銀行上調新造按揭客戶的H按封頂息率。

她表示,由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率,尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力,故此實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定,估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。

建期上車宜自行上調壓測

星之谷行政總裁莊錦輝則預期,本港大型銀行不會即時調整鎖息利率,參考上一次加息周期,一個月拆息攀升至2厘、實際按息達到3.3厘,港銀才調整策略。他預期,根據拆息的遠期利率(forward rate),一個月拆息很大機會於九月或之前升至2厘,估計港銀會於本季末調整最優惠利率P及H按封頂息率。

另外,他又建議買遠期樓花而選擇建期的業主,應以未來收樓時的預期利息考慮能否通過壓測,而非現時的按息。買樓花選擇建期的話,最好先假設按息為4厘去計算現時的入息能不能過到壓測,而不要用現時的2.5厘去計算。