朱達強：單位成交前竟轉手9次 慶幸樓市由瘋狂變有序

1996年入行做地產代理 親歷行業規範制度化

香港回歸祖國走過25個年頭，對於1996年入行的地產代理朱達強來說，感受尤其深刻。由「新鮮人」到今天地產界的「老手」，笑談26年來的感受，他最難忘當年樓市炒風熾熱時，見過物業在半年內被轉手9次，但突然一場金融風暴殺到，炒家慘變「連環沉船」。他曾試過多次在新盤售樓處通宵達旦工作。回看入行26年經歷的風雨，他與香港、與樓市一起走過高山低谷，見證代理發牌制度、一手條例等陸續實施，切身感受到一切都變得更規範，那些年的工作點滴，今天已成為他口中妙語連珠的悠悠歲月。

◆文：香港文匯報記者 顏倫樂

朱達強1996年入行，26年來一直活躍於地產界，現在是香港置業的首席聯席董事。回想當初入行的原因，朱達強稱，在那個香港被形容為「遍地黃金」的時代，他也是眼饞行業容易掙錢，所以30歲轉行投身地產代理行業，就此開展了長達26年的行業旅程。

回憶樓市炒風最熾熱的年代，他表示，從事地產代理的確收入不錯，月入輕鬆可達5萬至6萬元，但樓市也同樣存在着巨大風險。「1997年金融風暴樓市為何會跌得這麼慘烈？因為當時一些收入不高的人也以高槓桿入市，樓價下跌後供不起，導致樓市像骨牌效應般倒下，直到2008年後政府收緊了按揭，加強金融體系的風險管理，政府在這方面其實做得挺好。」

「簽個名就賺六位數」

朱達強說，當時炒家最愛「薄Cut」( 即賺少少就離場 )：「簽個名轉頭賺六位數」。他最記得1997年曾處理一宗「摸9 轉」的成交，涉及一個半年內極速被轉手9次的工廈物業，平均一個月摸貨（物業成交之前轉手）多於一次，但最終因金融風暴，其中一名炒家涉及違約，於是在追討損失時，其他炒家就一環扣一環，最後集體「連環沉船」。

2003年「沙士」是本港樓市的「分水嶺」，當年樓市泡沫爆破，樓價自1997年的高位暴跌了近七成，負資產宗數急增至衝破十萬大關，「2003年2月至4月份是樓市最慘淡時刻，當時發展商群起割價促銷，開價平過二手樓」。他慶幸之後中央推出內地居民「個人遊」政策，本港樓市極速翻身，零售業回升的同時，買樓的人也多了，即使之後又遇到2008年金融海嘯，樓市的恢復速度仍很快。

回歸後行業制度趨完善

令朱達強感受很深的另一點是地產代理行業自回歸以來也日漸規範化與制度化。1997年地產代理監管局成立，其後統一了「放盤紙」與「睇樓紙」，1999年實施發牌制後，一些行業陋習，例如「食價」等大幅減少，行業發展也越來越專業化。隨着網絡資訊發達，現在樓宇買賣也更加透明，基本上只要在網絡搜索，許多相關資訊都可找到，包括估價、單位的交易資料、樓價水平等。

地產代理行業是一個「多勞多得」、「手停口停」的行業，也與樓市興衰休戚與共。因此，幾乎每次樓市政策的推出，都會直接影響到代理的生計。朱達強還記得2009年政府推出一系列冷卻樓市措施，隨後又推出多項樓市辣招，大幅減少樓市成交量，2013年二手成交量更曾一度萎縮到「沙士」時的水平。

一手例後銷售秩序平和

一手新盤銷售的「遊戲規則」也在近10年出現大幅度改變。上世紀九十年代曾一度出現「排隊黨」，之後演變至電腦抽籤、派貨予代理促銷。朱達強苦笑道：「未有一手例前，為了促成交易，在售樓處可以叫到聲音都變沙啞。」當年新樓賣通宵是司空見慣，個別新盤一個晚上更可以售出2,000多個單位，相當誇張，但隨着2013年一手新例的出現，銷售秩序已變得相對平和。

回說近兩年多疫情的影響下，樓市成交量減少，但代理持牌人數同時卻上升至歷史高位的約4萬多人，朱達強坦言行業生存空間不斷收窄：「以前5個人爭一張單，現在20個人爭一張單，做到的那個人就很『肥仔』（賺得盆滿缽滿），當然是指佣金收得足來計。」

回望那些年的跌宕起伏，被問到有沒有想過轉行時，朱達強斬釘截鐵地說：「從來沒有，我覺得自己選擇對了行業。」