◆ 首季十大屋苑估價全線下跌,其中沙田第一城的估價跌幅最大。 資料圖片
首季十大屋苑網上估價一覽

防疫限制下月逐步放寬 經濟復常現曙光

本港樓市在第一季交投接近停頓,根據香港文匯報追蹤十大屋苑網上銀行估價所得,首季全線屋苑估價下跌,跌幅介乎2%至5%左右,跌幅較大的屋苑主要是港島區屋苑或大型屋苑,其中沙田第一城估價跌幅達7.6%。第五波疫情的確診個案高位回落,政府日前宣布,最快下月21日起分三階段解除大部分社交距離措施,意味經濟活動可有序地恢復正常,樓市第二季料將逐步重啟,香港文匯報邀請多位專家為新形勢下的樓市把脈。◆香港文匯報記者 黎梓田

香港第五波疫情嚴峻,經濟停頓,俄烏衝突升級,美國加息及中概股風暴等,令港股在2、3月份大幅波動,亂世下心慌放盤的業主,如非低過市價或銀行估價也難以將單位售出。根據香港文匯報追蹤十大屋苑網上銀行估價所得,首季全線屋苑估價下跌,跌幅介乎2%至5%左右,跌幅較大的屋苑主要是港島區屋苑或大型屋苑,其中沙田第一城估價跌幅7.6%最大。

第一城首季估價跌逾7%最劇

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,銀行對住宅物業估價仍然是反覆偏軟,受疫情影響,二手成交量少,業主要大減價先賣到樓,並進一步影響銀行估價。但他認為,銀行審批物業貸款態度仍然積極,保守的主要是估價行,因為市場上有不少業主都以低於銀行估價出貨,其中成交量愈多的屋苑例如將軍澳區屋苑及太古城,其估價跌幅都會比較大。

資深投資者伍冠流則認為,第二季樓市看來還是會繼續走向下跌,因為疫情未曾紓緩。美國加息,肯定會對樓市有負面影響,加上近期樓盤成交減少,樓價下跌,人人預期供款會增加,想入市的都會先駐足觀望。目前市面上有不少減價放盤,部分甚至低於銀行估價,反映業主持貨實力已因疫情而減少了。社交距離措施將由4月21日起分三階段放寬,各發展商回應指,已開始積極部署各種新盤項目。看來跌價現在才開始,預計後市會繼續下跌,他預計第二季還會出現持續三幾個百分點的跌幅。

股市及失業率走勢預示樓市下行

伍冠流又指,除疫情之外,股市和失業率對地產市道影響極大,根據過去經驗,股市的起落變化會於半年後重複反映在樓市上。現今股票市場下跌,失業率又再回升,半年後樓市大有可能會隨之下跌。

香港浸會大學財務及決策系副教授麥萃才則從多角度作出分析,政府是次宣布暫緩全民檢測,下月並分三階段放寬社交距離措施,意味經濟活動可逐步復常,然而疫情變化難料,故他認為暫緩全民檢測對樓市影響僅屬中性。但隨着本港市民接種率上升,加上感染過新冠肺炎的市民本身有「天然的一針」,估計將來疫情受控的速度會愈來愈快,長遠對於樓市仍然是正面;惟俄烏地緣局勢緊張,當中的政治變化亦相當難預料,對樓市同樣會有正面及負面影響。

好淡交織 或第四季才見起色

麥萃才續指出,美國加息幅度未來會進一步加快,屆時港息不得不跟隨,加上大部分供樓人士選用H按,故整體供樓負擔會加重,對樓市產生利淡作用。不過,全球通脹也會利好資產價格上升,特別是物業,對本港樓市也會有利好作用。他認為,樓價是升是跌則視乎哪一邊力量較大。今年首季樓價會有大約5%的下跌,而第二季方面,由於4月至5月會延續疫情的影響,不過季尾估計疫情會受控,因此預測第二季樓價會持平,另外,他又估計最快第三至第四季,樓價才會出現輕微反彈。