【樓市新形勢】十大屋苑估價齊跌 專家把脈下季樓市

防疫限制下月逐步放寬 經濟復常現曙光

本港樓市在第一季交投接近停頓，根據香港文匯報追蹤十大屋苑網上銀行估價所得，首季全線屋苑估價下跌，跌幅介乎2%至5%左右，跌幅較大的屋苑主要是港島區屋苑或大型屋苑，其中沙田第一城估價跌幅達7.6%。第五波疫情的確診個案高位回落，政府日前宣布，最快下月21日起分三階段解除大部分社交距離措施，意味經濟活動可有序地恢復正常，樓市第二季料將逐步重啟，香港文匯報邀請多位專家為新形勢下的樓市把脈。◆香港文匯報記者 黎梓田

香港第五波疫情嚴峻，經濟停頓，俄烏衝突升級，美國加息及中概股風暴等，令港股在2、3月份大幅波動，亂世下心慌放盤的業主，如非低過市價或銀行估價也難以將單位售出。根據香港文匯報追蹤十大屋苑網上銀行估價所得，首季全線屋苑估價下跌，跌幅介乎2%至5%左右，跌幅較大的屋苑主要是港島區屋苑或大型屋苑，其中沙田第一城估價跌幅7.6%最大。

第一城首季估價跌逾7%最劇

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，銀行對住宅物業估價仍然是反覆偏軟，受疫情影響，二手成交量少，業主要大減價先賣到樓，並進一步影響銀行估價。但他認為，銀行審批物業貸款態度仍然積極，保守的主要是估價行，因為市場上有不少業主都以低於銀行估價出貨，其中成交量愈多的屋苑例如將軍澳區屋苑及太古城，其估價跌幅都會比較大。

資深投資者伍冠流則認為，第二季樓市看來還是會繼續走向下跌，因為疫情未曾紓緩。美國加息，肯定會對樓市有負面影響，加上近期樓盤成交減少，樓價下跌，人人預期供款會增加，想入市的都會先駐足觀望。目前市面上有不少減價放盤，部分甚至低於銀行估價，反映業主持貨實力已因疫情而減少了。社交距離措施將由4月21日起分三階段放寬，各發展商回應指，已開始積極部署各種新盤項目。看來跌價現在才開始，預計後市會繼續下跌，他預計第二季還會出現持續三幾個百分點的跌幅。

股市及失業率走勢預示樓市下行

伍冠流又指，除疫情之外，股市和失業率對地產市道影響極大，根據過去經驗，股市的起落變化會於半年後重複反映在樓市上。現今股票市場下跌，失業率又再回升，半年後樓市大有可能會隨之下跌。

香港浸會大學財務及決策系副教授麥萃才則從多角度作出分析，政府是次宣布暫緩全民檢測，下月並分三階段放寬社交距離措施，意味經濟活動可逐步復常，然而疫情變化難料，故他認為暫緩全民檢測對樓市影響僅屬中性。但隨着本港市民接種率上升，加上感染過新冠肺炎的市民本身有「天然的一針」，估計將來疫情受控的速度會愈來愈快，長遠對於樓市仍然是正面；惟俄烏地緣局勢緊張，當中的政治變化亦相當難預料，對樓市同樣會有正面及負面影響。

好淡交織 或第四季才見起色

麥萃才續指出，美國加息幅度未來會進一步加快，屆時港息不得不跟隨，加上大部分供樓人士選用H按，故整體供樓負擔會加重，對樓市產生利淡作用。不過，全球通脹也會利好資產價格上升，特別是物業，對本港樓市也會有利好作用。他認為，樓價是升是跌則視乎哪一邊力量較大。今年首季樓價會有大約5%的下跌，而第二季方面，由於4月至5月會延續疫情的影響，不過季尾估計疫情會受控，因此預測第二季樓價會持平，另外，他又估計最快第三至第四季，樓價才會出現輕微反彈。