新一份施政報告提出「北部都會區」願景，計劃額外開拓約600公頃土地，新增供應近100萬個單位。對小市民而言，求的只是一個安樂居所，何時能「上樓」才是最關心的問題。香港文匯報記者邀請團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺，深入剖析未來「北部都會區」的建設中，在「土地變房屋」上有「三重枷鎖」，他提出8項解決建議（見表），包括仿效私企引入KPI（關鍵績效指標）、縮減諮詢次數、收地與規劃設計同步進行等，破解基建不足、與持份者利益衝突、政府部門效率低下等積弊，讓「生地」到「上樓」的時間，由現行的17年縮短至10年。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺表示，「北部都會區」若要成功，必先解開「三重枷鎖」，包括基建不足、持份者利益衝突，以及程序效率低下。首先，在基建不足的問題方面，政府已在施政報告中提出方案，建議增設5條鐵路。

增設南北鐵路及東西幹線

5條鐵路包括：洪水橋至前海的港深西部鐵路、流浮山至白泥的自動捷運系統、北環線支線伸延至新皇崗口岸、港深創科園、並從古洞站東延至羅湖、文錦渡及新界北新市鎮、東鐵線伸延至深圳羅湖並在現有羅湖站至上水站之間增設羅湖南站。另施政報告也建議東鐵線在白石角設站。

葉文祺認為除了5條鐵路之外，東鐵線及屯馬線仍有負荷過重的問題。隨着「北部都會區」的建設，政府應增設南北鐵路以及東西幹線。其中南北鐵路可以由香園圍─大圍─美孚，讓北部居民可以更快到達市區；而東西幹線可以由屯門藍地貫通至大埔林村，並釋放附近未納入都會區平地的發展潛力。

多方案減與持份者利益衝突

政府在施政報告中亦有回應土地持份者的需要，特首提出將補地價標準化延伸至新發展區，另亦建議放寬祖堂地出售門檻。香港測量師學會產業測量組主席陳致馨亦表示，標準金額補地價計劃，可讓業主及發展商在收購重建時，於補地價金額上可以有更大程度掌握，從最近的數宗補價個案可見，項目申請補價時間，平均節省約12個月。

陳致馨認為，現時農地「原有價值」（Before Value）作價每呎約300元，估價有機會低於實際市值。他建議目前農地「原有價值」，應以地皮是否鄰近公路作考慮，並以500米距離作分水嶺，若農地鄰近公路500米內，每呎作價約1,000元，若於500米之外，每呎作價則為約800元，可讓發展商拿捏及掌握發展成本，加快釋放新界的發展潛力，有效增加土地及房屋供應。

不過，葉文祺認為以上措施皆為針對土地擁有者而制定，而土地使用者卻未有特定策略覆蓋，一般只有現金補償，而寮屋、農民、棕地使用者等，面對搬遷時都有各自的訴求。他稱，政府可因應不同訴求而制定各種方案，以寮屋居民為例，這類居民的要求主要以覓得居所為主，政府可以在公營房屋中增撥一些資源，讓他們有「上樓機會」；而棕地使用者以及農民，亦可以在洪水橋等地預留土地，讓棕地使用者及農民進行「升級轉型」，以配合大灣區創科發展。

以法定組織專責建新市鎮

政府行政程序效率低下的問題一直存在。葉文祺舉例，在2000年前發展的新市鎮，由規劃至入伙平均只需要7年半時間，例如將軍澳、天水圍及東涌等；而2000年後發展的新市鎮，則平均需要長達17年時間。這是由於政府以部門、程序作為問責標準所致。

此外，葉文祺認為，要有效增加土地供應，政府部門的統籌及執行相當關鍵。特首在施政報告中提到建議增設副司長，在高層次中統籌「北部都會區」以及「明日大嶼」等大型規劃；在工作層次方面，葉文祺建議政府可以進一步設立專責部門或法定組織，例如以前拓展署專責發展新市鎮、機管局專責興建新機場等。