香港殘酷真相——經濟差樓市旺

（香港文匯報記者 顏倫樂）本港最新失業率升至7%，見近17年新高，高過2008年金融海嘯時的5.5%；GDP連續6季收縮，去年全年收縮6.1%，但樓市去年全年僅橫行，甚至每當疫情緩和時，交投及樓價即反彈，新盤不乏連買多個單位的大手成交。這種經濟差、樓市旺的現象，正是香港貧富嚴重分化下的殘酷真相：失業人士集中在零售、旅遊等行業，大多屬基層，基本與私樓市場絕緣；反觀金融、地產行業受疫情影響小，更受惠全球放水下資產價格暴升，富者愈富，他們才是樓市的主力。香港同一天空下，人卻活在兩個不同的世界。

過去一年本港經濟受疫情拖累，GDP連續6季收縮，失業率不斷攀升，經季節性調整的最新失業率錄得7%，為近17年新高，較未有疫情前的2019年第四季3.1%急升，失業人數高達25.33萬人，按年足足增近1倍，一場疫症導致12.91萬人加入失業大軍，更有新聞報道指有小至7歲的小孩與家人在街頭露宿。但同時間樓市如處平行時空，日漸升溫，差估署公布的官方樓價指數，去年微升0.03%，等同於橫行，這種與經濟衰退背道而馳的走勢，令不少去年初因疫情睇淡樓市的人大跌眼鏡。

經濟與樓市如在平行時空

看一看最近樓市表現，其火熱程度令不少人咋舌。啟德新盤MONACO於1月中首推145伙，收票3,727票，超額認購近25倍，最終首日已沽清；日出康城新盤LP 10緊接MONACO開賣，首推179伙收5,160票，超額約27.8倍，最終沽出98%。而去年10月開賣的大圍站柏傲莊I，首輪391伙更勁收2.27萬票，超額認購57倍，創97後票王紀錄，最終亦全數沽清。

買家大手入市的消息更不絕於耳，好像上述最熱銷的柏傲莊I，首輪391伙分兩日開售，首日的大手客時段竟已極速售出232個單位，最大手買家一口氣選購4伙，涉資約5,748.8萬元。另一紅盤MONACO，首輪最大手買家以近3,800萬元連掃3伙。而LP 10首輪亦據悉最少有8組買家購入2伙或以上。

底層勞工月入7800遭凍薪

這批新盤買家的收入大概多少呢？我們以MONACO為例，發展商曾於1月29日時，透露項目已售出322伙，平均每伙售價近1,200萬元，假設這批人向銀行借盡按揭，首期五成要600萬元，借盡30年，以今年按揭利率計，每月供款約2.37萬元，壓測下每月入息要求近5.7萬元。這個月入是港人月入中位數1.9萬元的3倍，家庭住戶每月入息中位數2.62萬元的2.2倍。最近凍結的最低工資時薪為37.5元，假設「底層勞工」每月做26天收入7,800元，即代表新盤買家的收入是他們的7倍以上。

中原集團創辦人施永青早前發表樓市預測時，直指現時香港的物業市場，已經由市場上較高收入的一群人所主導，因此市場一方面會出現「樓價與購買力脫節」的言論，另一方面新盤及二手市場又不斷錄得大額成交。他認為現時看樓市，不能單看經濟有多差、失業率有幾高，而是要由高收入人士購買力有多高去分析，「樓價如果以一般人收入去計，就反映唔到市道」，他估計今年樓價會升15%。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦坦言，疫情下零售業、旅遊業及酒店業等的失業率之高令人震驚，但現實是這些行業主要由置業能力較弱的基層市民組成，雖然疫情下失業率急升，但並未對樓市購買力造成太大影響。而屬於市場上較高收入的金融、地產等行業，疫情下其實所受影響不多，更成為支持去年樓市的動力。

全球放水富者愈富忙置產

在張翹楚看來，疫情下樓市上升，其實是香港深層次的貧富不均問題的反映。尤其全球各國疫情下不斷「放水」，各類資產都暴升，股市不在話下，連比特幣都升，有資產的人身家自然水漲船高，基層人士則被凍薪、減薪甚至被裁員，三餐不繼。貧富距離越拉越大，最終造成樓價與普羅市民的購買力更為脫節。

他認為，面對不斷上升的樓市，政府在大力增加公營房屋供應的同時，亦有迫切性開徵新稅，以補貼收入較低人士，減低貧富懸殊的情況，否則只會令社會的不穩定因素越積越大。展望今年樓市表現，他相信在缺少經濟基礎因素支持的情況下，樓價升幅亦受到一定制約，但未來可以預見的是，於私人住宅市場上，普羅市民只會越來越難上車。

近月部分大手客入市新盤情況

大圍站柏傲莊I　去年10月中首輪發售391伙，兩日沽清，當中67組大手買家共購入232伙，佔首輪銷售單位約59%，最大額買家一口氣買了4個三房單位，涉資約5,748.8萬元。

大圍站柏傲莊II　去年11月初首輪銷售337伙，首日全數沽清，32組大手買家購入兩伙單位，其中最高金額為逾2,900萬元，選購兩伙三房戶。

油塘蔚藍東岸　去年11月底首輪銷售279伙，首日售出約92%，大手客A組時段售出約30伙，最大手買家斥資近3,000萬元買入兩個三房戶。

啟德MONACO　今年1月中首輪銷售145伙，首日全數沽清，有9組買家連購兩伙或以上單位，其中一組買家斥資3,790.2萬元購入兩伙三房及一伙兩房單位。

日出康城LP 10　今年1月底首輪銷售179伙，首日沽出98%，約有8組大手客掃貨，當中7組客各買兩伙，另有1組客斥資約2,300萬購入3個兩房單位。

馬鞍山SILVERSANDS　今年1月底首輪銷售50伙，首日沽出66%，有1組大手客以約2,000萬元購買兩個單位。