深圳一寫字樓長租兩年未移交　社區介入調查

（香港文匯網記者 石華 深圳報道）2020年年初「長租公寓第一股」青客公寓爆雷，年底曾經「行業第二」的蛋殼公寓破產，兩家頭部長租公寓企業先後倒下，加之數不清的中小品牌消失，讓這個一度風光無限的行業迅速跌入谷底。

這一次，類似的劇情在深圳再次上演：深圳市民陳先生花費2890餘萬元（人民幣，下同）租賃一處大廈兩層，但簽約兩年多以來，出租方不僅沒有移交物業，還以股東更換為由，強行鎖住之前簽約的租賃物業。目前，當地社區已經介入調查。

一次性付款2890萬 至今沒未交付物業

事發深圳市龍華區民治街道海韻大廈，總面積超過6萬平方米，是一棟大型商業綜合寫字樓，資料顯示，這裏離深圳北站不到五分鐘，租金每平方米均價為70-102元。陳先生所長期租賃的物業就在該大廈的15層、16層。

2015年5月，在潮汕老鄉的推薦下，陳先生認識了陽明榮實業有限公司的實際控制人吳長榮和吳長陽兄弟倆，也就是海韻大廈的實際出租方。陳先生告訴記者，當時吳氏兄弟表示很缺錢，希望和陳先生簽訂了一份長期租賃協議，不過需要一次性付款2890餘萬元，可以拿到海韻大廈15層、16層將近5000平方米寫字樓13年的租賃權。

從陳先生提供的租賃合同看到，雙方是在2018年11月簽訂的合約，期限至2031年11月30日。陽明榮公司應該於2018年12月1日前將房屋交付給陳先生使用。

「合同簽訂後，之前的股東吳長榮等以公司需要加大銀行流水為由，並沒有將租賃物業移交給我們，而且還以陽明榮公司和新租客簽訂租賃合同，向新租客收取租金，要求租客將租金打進陽明榮公司賬戶，以代收為由，再將收到的租金轉交給我們。」陳先生表示，在履約過程中，陽明榮公司拖欠租金已成常態。實際上，陽明榮公司對其承租的兩層物業一直沒有移交管理，雖多次商討，但陽明榮公司以各種理由推脫不給。

股東突然變更 物業強行被鎖

在企業的公開信息中顯示，深圳市陽明榮實業有限公司成立於1999年，股東是吳長陽、吳長榮、吳嘉宇，法定代表人的名字為吳明界，註冊資本為一億元，但就在一個多月前，陳先生發現，陽明榮公司的股東已經完成變更，大股東為深圳市金萬實業有限公司，持股比例為99.9%，原來法人吳明界已變更，吳明界的持股比例僅為0.10%。吳長榮等人未出現在陽明榮公司登記的股東名單中。

「新股東是金萬實業有限公司，實際控制人為范景海。范景海入股後，新老股東相互串通勾結在一起，不僅不向我方交付租賃物業，還強行克扣代收的5個多月200多萬租金，此外對我們自用的辦公室停電、取消我方所有的電梯卡權限、強行鎖住我方承租物業的大門。」陳先生表示，對方聚集眾多人員在海韻大廈，向海韻大廈全體租客施加壓力，要求租客向新公司交付租金。

「自從一次性交付近3000萬租金後，我方多次提出將租賃權還給我們，但該公司不願意洽談，對我們的訴求不予理睬，對方向我方描繪了一張未來可以獲得不菲租金回報的藍圖，利用老鄉關係，欺騙、利誘我方投資，在騙取到資金後，又故意通過股權轉讓等形式，想逃脫責任。」陳先生告訴記者，「目前，我們已經在民治派出所報警了，警方已經做了筆錄，也說會做詳細的調查。」

記者就此採訪物業管理方深圳市金萬實業有限公司，一名吳姓負責人表示，此事需與總部溝通，下午給予記者答覆，然而截止發稿前，對方仍未做出任何回覆。

大廈屬村集體物業 樓頂違建4層出租牟利

據陳先生投訴稱，這棟6萬平方的建築物沒有任何的產權手續，也就是說這棟樓屬違建。記者根據公開資料查詢了解到，海韻大廈的業主方應為沙嚇股份合作公司。為何這麼大一棟建築物沒有「紅本」？

查閱相關資料發現，海韻大廈建造之前，原址上的建築物為「新一代酒店」。根據寶安區政府2010年7月22日會議紀要精神，因民治河河道整治需要，在不佔用國有土地、不增加建築面積、不對外合作建設的前提下，允許由沙嚇股份合作公司對新一代酒店拆舊建新，酒店的規劃、建設、管理由民治街道辦負責協調落實。

然而在2011年，根據沙嚇股份合作公司與陽明榮公司拆除重建協議書上卻顯示，重建的建築物主體為地上19層、地庫1層，重建後出租給陽明榮公司，租期30年，租金按照每月每平方28元人民幣計算，從第十一年起開始逐步遞增。另外，合同里，沙嚇股份合作公司還同意陽明榮公司在第19層基礎上自行加建3層，即第20-22層，加建的三層由陽明榮公司無償使用50年，50年後，加蓋的三層物業所有權自動歸沙嚇股份合作公司所有。

陳先生說：「一方面，政府要求不增加建築面積、不對外合作建設；另一方面，沙嚇股份合作公司對外合作建房，並對陽明榮公司的三層違建（實際建成為四層，過萬平方）大開綠燈，2011年，深圳市政府對違建行為已經控制得非常嚴格，海韻大廈為何能夠頂風建成？建成後，是誰又給予陽明榮公司無償使用50年的權限？」

記者就此採訪沙嚇股份合作公司，工作人員以負責人不在為由，希望記者留下聯繫方式進行聯絡。然而截止發稿前，記者仍未得到答覆。民治街道辦宣傳人員表示，此事經詢問社區，物業方暫未有所變動，需詳細調查後給予回覆。

律師：焦點在於合同是否有效

廣東維邦律師事務所執行主任屈文靜律師表示，此事爭議的焦點在於合同是否有效。若雙方有爭議起訴至法院，法院判定合同有效，則承租人可要求繼續履行租賃合同。「按照相關的法律規定，建築物必須合法報建，所簽署的租賃協議才為有效。如果未經合法報建或有加建，租賃協議則為無效，在無效的狀況下，承租方可要求扣除租賃期間的租金（佔有使用費）後，返還剩餘租金。此外還可要求賠償相應的裝修費用。」