【按揭解碼】銀行破天荒推八成按揭高息戶口 實力業主迎限時福音

莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

各大銀行為爭奪優質按揭客戶的競爭白熱化，除了在按揭利率及回贈方面花心思外，亦有銀行打破多年來的業界常規，將按揭高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）的存款上限，由一般為按揭貸款額5成，提升至最高8成，例如樓價1,000萬元，借款7成即700萬元，Mortgage Link的存款上限將會是560萬元。此優惠能將業主閒置資金的回報最大化，對於手頭資金充裕的準買家，或有意轉按的實力型業主而言，絕對是一大福音。

傳統的Mortgage Link戶口，讓借款人享用與按揭利率相同的活期存款利息，隨時提取之餘又能對沖利息支出，兼具靈活性與高回報。由於按揭貸款前期往往是業主還款期內利息支出最高的階段，若能在此關鍵時期享有高達8成的存款上限，對沖效能將顯著提升。

舉個例子，一個500萬元按揭貸款，在傳統5成上限下，最多只能將250萬元存入戶口享用高息；但在新方案下，貸款人可存入資金大幅增至400萬元，實際上只要負擔100萬元的利息開支，供樓壓力大為減輕。

可考慮借盡7成

想再進一步，業主不妨考慮借盡7成按揭，藉此將可存入高息戶口的資金上限推至最高，從而將Mortgage Link的利息對沖效益全面發揮。

再以實際情景說明：假設買家購入一個1,000萬元物業，本來打算只借300萬元按揭、其餘700萬元全數以現金繳付首期；但同時他手頭上還有一筆100萬元的定期存款即將到期。

在銀行放寬Mortgage Link上限後，買家大可考慮改變策略，將按揭貸款額拉盡至7成（即700萬元），以享有高達560萬元（700萬元的8成）的高息配額。這樣一來，原本要支付的700萬元首期大減至300萬元，釋放了400萬元資金；再加上原本那100萬元到期的定期存款，合共500萬元便可以全數直接存入Mortgage Link內，繼續享有極佳的利息對沖效益，做到資金靈活性與高回報兼備。

提升貸款額要有足夠入息

業主在申請時若想發揮最大的實質效益，宜事先檢視手頭上有幾多閒餘資金。8成上限的最大威力建立於充裕的現金流上，若本身首期預算極為緊絀，成交後手頭剩餘資金不足，那麼8成上限的吸引力便相對有限。

此外，若打算借盡7成以盡享高息回報，亦必須先計清楚自身的入息能否通過壓力測試及供款與入息比率（DTI）要求，確保財務穩健。

銀行願意突破常規，提供高達8成的Mortgage Link，筆者估計當中有三大考量。其一，是要爭奪按揭市場佔比。其他競爭對手紛紛推出具針對性的按揭方案，包括以低利率或高回贈的計劃去吸客，所以此銀行亦要想方設法突圍而出。

其二，鎖定目標客群。能夠用盡Mortgage Link配額的，都是市場上具備豐厚資產的高淨值客戶，銀行可藉此與他們建立長期的合作關係。

第三，是變相留住客戶。市場上普遍按揭的罰息期為2年，業主往往會在罰息期屆滿後考慮轉按，而此項方案提供的高息Mortgage Link，可能會令客戶在罰息期滿後選擇繼續享受極佳高息而不轉按，銀行就能有效「綁實」優質客戶。

優惠限時限額

溫馨提示，這項突破常規的高息Mortgage Link屬於銀行的限時推廣方案，申請人需要在明年4月底前提取貸款，同時優惠推廣配額有限，一旦相關額度填滿，可能提早截止或調整條款。所以實力型的買家和業主，應把握時機向銀行鎖定優惠的黃金期。

總括而言，8成Mortgage Link上限的推出是按揭市場的一大突破，極具市場指標意義。由於優惠屬限時性質且額滿即止，手頭資金充裕的準買家及轉按業主不妨把握時機多作比較，善用這項限時方案，為自己爭取最有利的上會條款。