莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師
香港樓價高昂，想物色到「筍盤」，銀主盤（內地稱為法拍房）可能是一個選擇。然而，準買家對銀主盤取態各異——有人以為銀主盤售價一定較低，又有人以為銀主盤需要全額支付、不能申請按揭，當中大多是一知半解，令不少買家卻步或誤判形勢。本文旨在釐清銀主盤的三大迷思，讓考慮這條另類上車路的準買家，特別是新來港人士，能更準確地評估風險與機遇。
迷思一：銀主盤是否一定低價？
一般人誤以為銀主盤價格會較其他二手樓盤低，甚至有人會質疑，銀行或財務機構在收回斷供物業後，會盡快低價出售，以求取回貸款成本。但相關說法並非事實。根據商業法精神，受損方（借貸的銀行或財務機構）有責任盡量減低被追討方（斷供業主）的損失，故放售前會先安排測量師估價，一般都會貼近市價，或者比市價低一至兩成，並將賣樓所得的餘款歸還給前業主。
有些銀主盤比市價便宜，也可能是由於物業已丟空一段時間，單位內質素較差，新買家日後自住或出租，都需要補上一筆裝修費。所以銀主盤價格優惠有可能只是假象，如果有機會，應事先視察單位質素。
迷思二：上手業主債務會否轉移？
另一方面，很多準買家對銀主盤卻步，是擔心需要承擔上手業主的債務，此想法亦非完全正確。當銀主盤賣出後，賣樓所得的款項會用於償還原業主的欠債，如果有餘額會歸還給原業主；如未能償還所有按揭貸款，債權人也只能向前業主追討，不會影響新買家。
不過，有些欠款是屬於物業本身的恒常費用，例如業主欠交物業管理費、差餉等，通常在銀主盤買賣合約中，都會寫明相關欠款由新買家負責，所以準買家或需預留額外的資金。
迷思三：銀主盤難做按揭？
雖然銀行審批銀主盤按揭與一般按揭無異，惟銀主盤有其局限，令新買家申請按揭時容易遇到阻滯。通常最主要的問題是關於物業樓契。例如有物業原本由3人共同持有，其中一名業權人A因急需資金周轉，將自己份額的業權抵押予銀行。由於其他業權人未被知會及同意，A通常沒法用樓契作抵押。當A無法還款，財務機構嘗試收樓時，其他業主不會白白奉上樓契，故財務機構只能以拍賣形式出售這些「半契樓」、 「碎契樓」，買家購入後很大機會沒法在正常銀行成功申請按揭貸款。
市面上有些銀主盤不經拍賣行，直接由地產代理或銀行推售，準買家需要特別留意。除了可能樓契有問題外，亦有可能只是其中一個債權人單方面出售。相反，如果是經拍賣行處理，拍賣行會與所有債權人商討賣樓款項如何分配，新買家接手後申請按揭，成功機會較大。
最後提醒，銀主盤成交期一般只有1至2個月，在申請按揭時要把握時間，特別是需要申請高成數按揭，審批時間會更為緊迫。買家可事前申請按揭預批，並盡早鎖定銀行的按揭優惠。
0
已點過讚
0 / 255