莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師
香港樓價高昂,想物色到「筍盤」,銀主盤(內地稱為法拍房)可能是一個選擇。然而,準買家對銀主盤取態各異——有人以為銀主盤售價一定較低,又有人以為銀主盤需要全額支付、不能申請按揭,當中大多是一知半解,令不少買家卻步或誤判形勢。本文旨在釐清銀主盤的三大迷思,讓考慮這條另類上車路的準買家,特別是新來港人士,能更準確地評估風險與機遇。
迷思一:銀主盤是否一定低價?
一般人誤以為銀主盤價格會較其他二手樓盤低,甚至有人會質疑,銀行或財務機構在收回斷供物業後,會盡快低價出售,以求取回貸款成本。但相關說法並非事實。根據商業法精神,受損方(借貸的銀行或財務機構)有責任盡量減低被追討方(斷供業主)的損失,故放售前會先安排測量師估價,一般都會貼近市價,或者比市價低一至兩成,並將賣樓所得的餘款歸還給前業主。
有些銀主盤比市價便宜,也可能是由於物業已丟空一段時間,單位內質素較差,新買家日後自住或出租,都需要補上一筆裝修費。所以銀主盤價格優惠有可能只是假象,如果有機會,應事先視察單位質素。
迷思二:上手業主債務會否轉移?
另一方面,很多準買家對銀主盤卻步,是擔心需要承擔上手業主的債務,此想法亦非完全正確。當銀主盤賣出後,賣樓所得的款項會用於償還原業主的欠債,如果有餘額會歸還給原業主;如未能償還所有按揭貸款,債權人也只能向前業主追討,不會影響新買家。
不過,有些欠款是屬於物業本身的恒常費用,例如業主欠交物業管理費、差餉等,通常在銀主盤買賣合約中,都會寫明相關欠款由新買家負責,所以準買家或需預留額外的資金。
迷思三:銀主盤難做按揭?
雖然銀行審批銀主盤按揭與一般按揭無異,惟銀主盤有其局限,令新買家申請按揭時容易遇到阻滯。通常最主要的問題是關於物業樓契。例如有物業原本由3人共同持有,其中一名業權人A因急需資金周轉,將自己份額的業權抵押予銀行。由於其他業權人未被知會及同意,A通常沒法用樓契作抵押。當A無法還款,財務機構嘗試收樓時,其他業主不會白白奉上樓契,故財務機構只能以拍賣形式出售這些「半契樓」、 「碎契樓」,買家購入後很大機會沒法在正常銀行成功申請按揭貸款。
市面上有些銀主盤不經拍賣行,直接由地產代理或銀行推售,準買家需要特別留意。除了可能樓契有問題外,亦有可能只是其中一個債權人單方面出售。相反,如果是經拍賣行處理,拍賣行會與所有債權人商討賣樓款項如何分配,新買家接手後申請按揭,成功機會較大。
最後提醒,銀主盤成交期一般只有1至2個月,在申請按揭時要把握時間,特別是需要申請高成數按揭,審批時間會更為緊迫。買家可事前申請按揭預批,並盡早鎖定銀行的按揭優惠。

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