撰文：盧銘恩
（華坊諮詢評估董事總經理）
近半年，坊間時有討論香港的商業物業信貸危機，事關香港商業物業〈包括寫字樓和零售物業〉的市道確實仍處於低迷狀態。據報道，金融監管機構近期加大了對商業物業貸款銀行在不良貸款決策的審查力度。
根據彭博最近的報道，自今年5月以來，部分銀行至少收到香港金融管理局〈下稱「金管局」〉官員三次來電，詢問其未參與某房地產再融資交易的原因等問題。另外，滙豐提議將恒生私有化，並另行警告稱，香港商業物業繼續面臨巨大的下行壓力，正積極推動其香港子公司─恒生銀行出售不良房地產債務投資組合。
根據標普數據，商業物業貸款約佔香港銀行體系總貸款額的8%；而政府最新數據顯示，本地寫字樓價格較2018年的高峰已下跌約50%。與此同時，銀行對支持數百億不良房地產貸款的物業估值日益擔憂，他們普遍認為商業物業有過高估值的傾向。
據彭博的報道，灣仔萬通保險大廈業主於2023年底成功再融資，所依據的是一家國際物業評估顧問公司給出的62.4億港元估值，該估值竟然與2018年樓市高峰時期的水平相近。貸款方對此持懷疑態度，選取的可比物業不僅位置更優，更享有海景資源。後來銀行下調了貸款價值比率，將貸款規模從31億元削減至25億元，可見銀行對該估值報告的可信度亦持保留態度。
筆者也了解到，紅磡的一座曾淪為銀主盤、後來大幅度折讓的甲級商廈，其估值報告同樣存在問題。一家國際物業評估顧問對其進行估值時，僅以該物業的頂層租金作為估值基礎，而有趣的是，該租金案例實際上也只是一個關聯交易，因此其租金水平逼近中環寫字樓水平。這種操作明顯是所謂的「櫻桃謬誤」（Cherry Picking），是拉高估值結論的手段。
建議加強對物業評估的審查
誇大的資產價值，會對地區或國家的金融體系造成或大或小的衝擊，尤其在市場轉向變差時更爲顯著。故此，要防止估值受到操縱，建議相關的專業學會和監管機構加強對物業評估的審查，並定期抽查相關報告，交由獨立第三方去交叉檢核，以降低商業物業信貸危機的風險。
（題為編者所擬。文章為作者之個人意見，不代表本報立場）
0
已點過讚
0 / 255