【按揭解碼】退休業主北上養老 靠現契按揭套現生活費

莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

隨着大灣區等內地城市快速發展，生活成本相對較低、居住空間更寬敞，吸引了不少港人考慮退休後變賣香港物業，再北上養老。不過，近年本港樓價回落，物業未能以心水價位放售，而退休之日卻迫在眉睫。此時，業主可以考慮將已供滿的物業，透過申請「現契套現」來獲取資金。但這條路並非通行無阻，最終結果很大程度上取決於兩大條件——貸款人的年齡與物業的樓齡，這兩者將主宰業主的套現空間。

黎先生（化名）今年63歲，在職場打拼大半生，即將退休。由於他覺得香港生活成本高昂，於是計劃出售香港物業後移居中山養老。然而，他的單位放售多時乏人問津，即使有出價也較預期低一至兩成，故一直未能成交。另一方面，黎先生退休日子漸近，需要盡早規劃並準備資金，因而正躊躇是否應降價求售？

毋須低價賣樓

其實黎先生還有另一個選擇——將現契物業重新申請按揭，套現作為內地的生活費。一般而言，現契按揭最高可借樓價的7成，但需滿足特定條件，例如擁有固定入息或物業以外的其他資產。如果只計劃借樓價3至5成，獲批機會較大，手續也相對簡單。以黎先生市值約700萬的物業為例，套現5成即有350萬元，足夠他在內地安享晚年。

雖然資產按揭手續較為簡便，但申請人仍須注意貸款人年齡與物業樓齡對審批結果的影響。銀行一般會以「75減」人齡或樓齡計算還款期，即使個別銀行較寬鬆可用「80減」，以黎先生63歲的年齡計算，銀行批出的最長貸款年期也只有17年。

還款期較短，意味着每月供款額會隨之增加。以黎先生350萬元的按揭額、3.25%息口計算，若還款期為12年，每月供款逾2.2萬元。他必須審慎評估，退休後是否能負擔這筆供款。

可加擔保人紓還款壓力

如果黎先生認為供款負擔太重，可嘗試邀請一位較年輕的直系親屬作為擔保人，從而延長還款年期。擔保人本身須擁有個人資產，且沒有其他重大負債，銀行才有機會以擔保人的年齡計算還款期，從而降低每月還款額。

借款人的年齡尚可透過擔保人調整，但如果樓齡過高則較難解決。銀行會以「人齡」或「樓齡」中較高的一項計算還款期。若樓齡達65至70年或以上，銀行甚至可能拒絕按揭申請。幸好，黎先生的物業樓齡僅40年，且屬於大型屋苑，保養得宜，因此這方面未構成阻礙。

利用租金收入還款

過往有業主套現後將資金用於內地置業，一旦銀行知悉，會擔心貸款人因此增加額外債務，審批時會更為審慎，但如果資金是用作日常生活費，銀行通常審批不會過於嚴格。

另外，透過資產按揭申請套現，申請人除承按物業外，最好能提供其他資產證明，或考慮將承按物業出租，以穩定的租金收入作為還款來源，從而令銀行相信申請人是有能力還款的。

逆按揭可分期收取年金

還有一個方法，就是為物業申請安老按揭（或稱逆按揭）。逆按揭是指將供滿的物業抵押予銀行，業主再選擇一筆過或分期每月收取年金，直至百年歸老後，其遺產代理人可選擇清還安老按揭貸款以贖回物業，否則銀行會將抵押物業出售以清還安老按揭貸款，及將餘款交予遺產代理人。

選擇逆按揭的好處，是業主可以每月有收入去生活，而且終身毋須還款，並可繼續居住於物業內，但需要支付按揭保費、輔導費、手續費、法律費用，亦有機會需要付費驗樓，後人若想贖回物業，則需清還累計的貸款本金與利息。

無論是申請按揭套現或逆按揭，都可為業主提供退休後的生活資金，惟各有優劣，業主可事前諮詢按揭中介，比較哪一個方案較為合適。