文/朱皜紘
高息口維持，本地經濟變革等因素把香港GDP主力的「房地產市場」進入調整期，部分發展商及業主因過度槓桿急於沽售資產，進一步加劇樓價下行壓力。
早前市場傳出香港或設立壞帳銀行以處理不良資產，但被金管局否認，金管局主席余偉文亦表示本地銀行的撥備覆蓋率。
即使壞帳銀行未成事，各大銀行明顯地在默默處理NPL(Non-performing Loan)問題。恒生銀行早前公布半年業績，商業房地產撥備按年增加，近期便傳出售逾78億元的房地產抵押貸款組合，涉及不少本地發展商資產，顯示本地銀行正積極應對潛在風險。
我預計未來將有更多專注商業房地產按揭的本地企業銀行效法，以優化資產負債表。恒生銀行的舉措並非單純反映樓市低迷，而是本地銀行具備前瞻性風險管理思維，果斷將不良資產剝離，以防範系統性風險，不單保障銀行自身安全，亦確保香港金融系統穩定。
美國聯儲局於9月中開始減息，預計今年內將再減息1至2次，這對香港樓市「暫時」帶來正面影響。而美元是否真正進入減息周期？本人看法是有保留的，還是看清美國通脹與經濟熱度的走勢吧
儘管市場對樓市是否持續向上各有看法，但香港正處於「由治及興」階段，大量企業及高端人才湧入，加上息口整體趨降，樓市實現軟着陸的機會頗高。
「危機」往往伴隨「機遇」，我認為這正是香港家族辦公室（家辦）發展的絕佳時機。家辦注重財富傳承與長期穩健發展，除股票、債券等傳統投資外，亦積極尋求古董、奢侈品及地產等另類資產。相較於古董及奢侈品價格波動大、流動性低的特性，地產相關投資在亞洲富豪眼中更具實質長線投資價值與穩定性，投資產品工具如大海，房產有如浮台。
恒生銀行出售的資產組合，首批買家很大可能是基金或家辦等機構投資者。這意味着本地或全球家辦可趁香港市場調整期，增持地產相關資產。
雖然這段樓市調整期比過往的更長或更不樂觀，但縱觀環球地產市場，能與香港作出對比的競爭地區沒有幾個。
香港房地產市場絕對令投資者長期垂涎，歐美市場受地緣政治風險影響，東南亞新興市場匯率波動，日本自然災害打折扣，而香港這福地因聯繫匯率制度，貨幣穩定性高，風險較低。加上「由治及興」帶動企業及人才落戶，香港的住宅及寫字樓項目在資本增值及租金收益方面均表現穩健，吸引家辦投資。此外，香港完善的金融基礎設施及市場體量，為地產項目變現提供多樣化途徑，不再拘泥於長期持有的做法。
除了直接放盤外，資產打包出售亦是常見方式。今年香港落實穩定幣方案，推動真實世界資產（RWA）發展，特別是代幣化地產項目，將大幅提升「不動產」的流動性。投資者可透過低門檻參與，交易效率亦顯著提高。
家辦的發展不僅講求規模，更需注重質量。香港地產市場的潛力吸引越來越多家族選擇在此設立家辦。近期我接觸的不同國籍客戶對香港家辦及調整中的地產市場表現出濃厚興趣，反映各界對香港家辦生態的信心持續增強。
香港政府積極推動家辦發展，2022年提出增加200間家辦的目標已提前實現超標2700個落戶，進一步鞏固香港作為全球財富管理中心的地位，相信未來政府對家辦的目標，亦可更上一層樓。
(作者為香港大學家族財富管理研究生客席教授、港大中國商學院課程導師、天恒家族辦公室管理合夥人)
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