（香港文匯報記者 曾業俊）3年來的新冠疫情及去年的持續加息，使建築工程延誤及新盤放緩推售，令本港未來3年至4年一手私樓潛在供應推升至10.5萬伙的歷史新高水平。另一邊廂，差估署公布的去年私宅售價指數全年大跌15.59%，跌幅為廿四年最大。分析指出，新盤潛在供應創新高主因去年的需求被壓抑，相信發展商在未來仍會有序推盤，實際供應量未必大增，而「通關效應」帶動經濟復甦，今年美國加息步伐有望放緩，樓價料將穩中向上。
房屋局昨公布，預計未來3至4年一手私人住宅潛在供應量達10.5萬伙，按季急增1萬伙或10.5%，創自2004年9月有紀錄以來新高。其中，已批出而未動工的熟地可提供約2.3萬伙，按季增加6,000伙或35%，創近5季新高；而興建中未售出的樓花有約6.6萬伙，按季多3,000伙。單是這兩部分已合共帶來9,000伙新單位。
另外，受去年樓市調整及新盤銷情放慢影響，已售出的樓花上季跌至9,000伙，屬超過6年的季度新低，令現樓貨尾按季增加1,000伙，至1.6萬伙，創2007年初以來新高。
貨尾1.6萬伙十六年最多
至於去年第四季一手私宅落成量錄約4,600伙，按季多100伙或2.2%；全年則有2.12萬伙，雖然未及政府預測的22,850伙，但仍然按年多47.2%，並創2004年以來新高紀錄。同期錄得施工量5,400伙，按季大增4,000伙或約2.9倍；全年則為1.1萬伙，按年跌48.4%，屬於2011年以來新低。
疫後市場購買力加快釋放
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，一手私宅潛在供應大增，主要由於過往3年疫情令發展商放慢銷售，加上新批土地和私人收地增加。不過，香港有足夠庫存是好事，即使未來3至4年有10.5萬伙私宅供應，平均來計其實每年只有約3萬伙，「並非好大數字」。參考過往成交數據，去年即使整體一二手銷售量大幅下滑，仍錄逾5萬伙成交，而2021年更錄逾7萬伙成交。故此，他相信每年3萬多伙潛在供應並不會令市場供應過剩，反而可以追回疫情時供應不足。
另一方面，他認為發展商會按自己步伐推盤，不會一下子大量推出單位而令市場供過於求。然而，加息周期始終未完，樓價要大升相當困難，加上供應充裕、市場健康，有助長遠穩定樓價。去年疫情令市民置業意慾大減，發展商去化緩慢；雖然今年利好因素不多，但負面因素逐漸減退，相信樓市交投可隨經濟復甦而改善，全年樓價可升5%內。
新盤競爭加劇 二手受壓
普縉助理總監（專業產業諮詢及估值）李雋傑表示，一手私宅潛在供應的主要增加來源是可動工單位及未售樓花單位，前者包括政府批地及私人重建項目，某程度反映房屋供應的確持續增加，政府提高房屋供應目標正有序達成。至於現樓貨尾量進一步上升，則因去年經濟不景及投資氣氛拖累；今年面對的競爭可能更加劇烈，因既有新批樓花加入戰團，又有接近現樓項目的樓花可供選擇。
李雋傑指，新盤競爭漸趨激烈已成事實，惟每個項目定位及目標對象均不盡相同，另外發展商採取的銷售策略亦會影響銷情。如果樓盤以貼市價開售，對二手市場的影響會較大。
專家分析：施工跟不上 短期供應難大增
房屋局數據顯示，未來3至4年一手私人住宅潛在供應量10.5萬伙創歷史新高，或許讓置業人士憧憬將可「大執平貨」。惟專家認為，實際供應量未必會大增，尤其是2025年後的中長期供應，要視「北部都會區」進展。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，去年第四季新盤銷售量僅約850伙，創自2013年一手銷售條例後的季度新低。反觀「熟地」伙數卻於去年第四季大增，帶動未來3年至4年一手供應回升。然而，項目由熟地至落成需時，難以一時三刻竣工。至於未來數年落成量卻可從施工量略知一二，而去年私樓施工量創11年新低，過去5年共錄8.1萬伙施工，平均每年約1.62萬伙，預計此批單位隨後數年陸續落成，故相信短期落成量未會大幅增加。
萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出，去年第四季樓市表現不如預期，發展商放慢推新盤步伐，加上可發展土地單位大幅增加，整體供應數字明顯增加。
中長線土地供應仍緊缺
他估計今年住宅施工量回升至1.5萬至1.7萬伙左右，按年升40%；落成量保持平穩，全共約1.8萬至2萬伙。政府仍依賴私人發展項目以增加供應，短期供應尚且足夠，但2025年起中長線土地供應視乎政府對「北部都會區」的發展進度，因要處理棕地、農地及祖堂地等收地問題。
王兆麒又指，雖然香港已逐步與內地復常通關，但在現時市場仍受加息及購買力不足等因素影響，今年住宅成交量料仍保持低位，預計4.8萬至5.3萬宗。
團結香港基金土地及房屋研究員梁躍昊亦認為，去年動工量僅1.1萬伙，相信隨香港疫情放緩而社會逐漸復常，今年將有所改善，加上去年第四季「熟地」可提供2.3萬伙，對未來數年落成量保持審慎樂觀。
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