經濟恐衰退　執平貨要三思

（香港文匯報記者 黎梓田）近期美國兩次大幅加息後，香港跟隨加息無可避免，本港樓價拾級下跌，單在本月首十天已經出現至少數十宗蝕讓成交。香港文匯報追蹤的十個大型屋苑的銀行估價接近全線下跌，其中太古城，沙田第一城及嘉湖山莊估價的跌幅更超過半成，後市不容樂觀。有專家指出，在剛性需求強勁下，本港樓市要下行必須要有多重負面因素來牽引，包括美國加息導致按息急升之外，疫情對環球經濟的傷害及營商環境改變，而政府預期全年經濟可能出現負增長，以及地緣政治風險等。本港市民若有意撈底執平貨，則要留意投資風險，務必量力而為。

據本報追蹤的十個大型屋苑的銀行估價，多個主要屋苑估價都比起今年一月時全部下跌，跌幅較多的包括鰂魚涌太古城、香港仔中心、荔枝角美孚新邨、觀塘麗港城、牛頭角淘大花園、沙田第一城、天水圍嘉湖山莊，跌幅介乎4%至6.4%。其中太古城，沙田第一城及嘉湖山莊估價的跌幅更超過半成。

大幅低於估價或拒批按揭

按揭專家指出，近日市場經常出現成交價大幅低於估價的成交。雖常聽說買家怕銀行估價不足影響成交，但原來成交價大幅低於銀行估價的單位有機會未能成功上會亦非好事，因銀行亦一樣有機會拒批按揭。如果銀行發現單位的成交價較市價低5%或以上，銀行審批按揭申請的態度會相對審慎，如成交價比估價低超過10%，銀行有可能會視為不合理成交而拒絕審批按揭。市民若有計劃入市，必須計算好自己財務能力，以及一旦失業能否持續一段時間供樓，免得一旦被迫斷供輸了首期兼供款之餘，還要付出一筆款項租樓安身。

近月樓價持續下跌，銀行估值不斷下調，不少業主對前景感到悲觀。蝕讓潮於8月變得更明顯，藍籌屋苑更加群盤減價蝕住走，包括鰂魚涌太古城、康怡花園、九龍灣德福花園、沙田第一城等，都出現零星蝕讓個案。太古城更於一周內連續出現2宗蝕讓，其中一宗蝕讓金額接近300萬元，為疫情後屋苑最大額蝕讓個案。

太古城連環損手 最誇蝕兩成

鰂魚涌太古城近日連環出現兩宗蝕讓，其中一宗賬面蝕讓金額更高達212萬元或約15%，為疫情後屋苑最大額蝕讓個案，連使費實際虧蝕逾292萬元或逾兩成。單位來自怡山閣高層F室，美聯物業范浩軒表示，單位面積685方呎，三房間隔，原業主2019年4月以約1,420萬元購入物業，近日以1,208萬元易手，折合呎價17,635元，3年多時間賬面大幅蝕讓約212萬元或約15%。

值得留意，近期多宗蝕讓個案都有共通點，大部分於近3至4年前買入。據差估署指數，當時屬樓市高位，2019年5月樓價指數曾登上396.9點，為前一個歷史高峰。但之後遭逢疫情衝擊，今年樓價更因加息陰霾及外圍經濟不穩等而出現明顯下跌，最新6月份樓價指數只約380.5點，較2019年高位跌4%，因此如現在因為額外印花稅3年期「鬆綁」想沽樓，會較容易損手。

吳賢德：樓市正陰乾式下跌

資深投資者吳賢德向香港文匯報記者表示，樓市跌法有兩種，一種是短時間急跌，一種是陰乾式下跌。前者往往在大跌之後，很快出現承接，即代表樓市很快就能尋底；後者現象多數是業主不肯減價，但奈何成交量太少，經過拉鋸後被迫減價賣樓，最後周而復始，成交價逐級下跌。不幸的是，現在樓市就是陰乾式下跌，除了會維持一段長時間之餘，估計將來還有「終極一跌」。

外圍陰霾未散 籲勿入市

樓市交投自5月份開始突然轉淡，原因是美國開始加息。吳賢德指，美國加息令本港業主利息支出上升，亦進一步壓低了租金回報，投資者會認為倒不如把資金放在最高息的定期存款換取更高回報，亦造成樓市交投疲弱。他估計，外圍許多負面因素仍在醞釀，而且並未進入最壞階段，認為市民勿趁現在撈底入市。

吳賢德稱，觀乎現在的蝕讓個案，以豪宅地段新盤的蝕讓情況最為嚴重，原因是發展商以高溢價定價，蝕讓的大多數是2018年或之後買入。他提醒，環球政治氣候影響下，樓市調整不會這麼快完結，在過去3年內買樓打算博升值的業主很可能會「南柯一夢」。

股市大冧將觸發終極一跌

「終極一跌」會在何時出現呢？吳賢德認為，股市將會是壓垮樓市的「最後一根稻草」，他認為，股市有一點跟樓市很相似，就是它們在逆市中都靠低息支撐着，現在息口上升，低息環境不再，企業借貸成本上升，加上疫情中本已破壞的經濟，只要再有一次黑天鵝或者灰犀牛，令大戶跟散戶都一起「拋貨」，恒指就很可能下試16,000點水平，並將所有優質單位業主的財務問題都「迫出來」，屆時預料會有很多人需資金周轉而被迫賣樓，到這時候就是「撈底良機」。

張翹楚：按息未見頂 入市量力而為

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，美國加息速度比市場預期快，而且影響到按息急速上升，這股「殺埋身」的氣勢嚇窒不少業主，亦預視到港P會「好快郁」，導致他們整體心理轉弱。再者，美國的加息目標是3.5厘，現在只是2.5厘，意味尚有至少1厘的加息空間。

供樓利息增 業主寧願蝕讓

張翹楚也認為，在這一波加息周期下，可以預見到本來很穩定的港P，以後將會有恒常的變動，亦影響大部分業主的供樓預算，加上租金回報率偏低，因此有業主寧願割價甚至蝕讓售出手上物業。

至於這一波減價蝕讓潮會持續多久，要視乎美國會在何時放緩加息，或者何時停止加息，因此經過了兩次大幅加息之後，按息已大幅上升，並超過H按2.5厘的封頂位，即使美國未來只加0.25厘，也會對按揭市場以及樓市產生不小影響。

另外，假設香港未來能與內地恢復正常通關，惟內地疫情仍有起伏，加上內地經濟受創，內地人來港也未必有如以往般大手掃貨，因此「通關」消息也未必會對樓市產生很大憧憬。

他指出，現時許多市民因按揭上升，擔心遲買過不到壓測而提早入市。他提醒，市民應清楚了解自己的財政能力是否能真正應付日後潛在的加息風險，勿單純為了通過壓測而盲目入市。