【收地機制】補地價可優化 政府不必「食晒」

規劃過程中，取得土地也是重要一環，政府過去一年屢屢使用《收回土地條例》這把「尚方寶劍」來收地，但亦會遇到有關土地的持份者反對，有建議認為政府與其不斷「硬收地」，不如回應有關持份者的需求，具體措施包括完善收地工具箱，比如加入土地債券、土地重整等選項；優化補地價機制；及檢討重置及賠償方案，鼓勵自願搬遷，達至雙贏局面。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺日前接受香港文匯報訪問時指出，政府可考慮透過土地債券提高私人市場參與的積極程度，正如早年的甲類/乙類換地權益書（Letter A/B），在新市鎮發展中擔當重要角色。他進一步解釋，土地債券是由政府以債券代替現金的賠償方案，換取土地業權人手上的土地以便整合發展；待發展完成後，原有的業權人可以換取熟地。

可省收地時間 減賠償爭執

由於不涉及即時現金賠償，業權人可換取日後已升值的土地，且土地債券亦可在二手市場進行交易，具增值潛力，對業權人吸引力極大，政府便可節省收地時間及減低賠償爭執。

葉文祺形容，土地債券是換地權益書的優化版，因換地權益書限制換地比例，例如乙種換地權益書是用五平方呎農地換兩平方呎屋地，且不設使用限期，但土地債券的換地比例可以更具彈性，並設使用限期，以免政府的地債愈滾愈大。

至於土地重整則是一種土地交換機制，鼓勵土地業權人向政府交出較為零散、不工整及不適合發展的土地，以換取一幅在原區重新規劃、土地面積較小但較具發展潛力的土地。

除了直接收地，修改地契條款或換地也是本港住宅土地供應的主要來源之一，但後兩者往往因價錢談不攏而僵持不下，結果土地發展時間被大幅度拉長。測量師學會上任會長暨土地政策小組主席劉振江表示，現行補地價機制是政府「食晒」土地的增值部分，比如若將一幅每呎價值500元的農地，改劃成每呎上萬元的住宅地，政府就會要求發展商每呎補足9,500元地價：「你（政府）拎到盡，發展商賺啲咩？佢仲要工程費、建築費等等，自然無動力改劃。」

測量師學會規劃發展組主席林家輝建議，政府優化補地價機制，「唔好拎到盡」，並公布每區標準地價，即農地改劃成住宅地的標準價錢、工業地改劃成住宅地的標準價錢等，以減少政府和業主、發展商就應補價錢的爭議。