特朗普50年按揭計劃：恐成跨代貧窮陷阱

黃偉棠 寰宇天瀜投資管理行政總裁、香港都會大學客席講師、註冊會計師、特許金融分析師

美國總統特朗普近期提出50年按揭計劃，聲稱可令每月供款下降20%至30%（2,800美元至3,000美元），助千禧與Z世代突破高樓價、帶動建築業，重燃「美國夢」。方案需國會修訂2008法案30年上限，因此須經立法與風險評估。市場對此反應分歧，業界普遍憂監管不足埋隱患。

資料顯示，美國住宅按揭市場長期以30年固定利率貸款為主流，佔整體交易九成以上，起源於1930年代羅斯福新政，由房利美（Fannie Mae）率先推出，讓戰後中產階層透過分期付款逐步累積資產，實現世代置業夢想。全美房地產經紀人協會（NAR） 2025年數據顯示，30年利率6.22%，中位房價55萬美元月供約3,300美元，首次購屋者年齡推遲至40歲，遠高於2021年的33歲，創歷史新高；主因房價自2020年起累漲逾50%，負擔比達45%，超30%門檻，壓抑年輕人成家意願。

買樓門檻降低但泡沫風險加劇

50年按揭推行後，將釋放數百萬潛在買家，特別利好中低收入家庭。FHFA模擬顯示，月供減80-300美元，年輕家庭收入增5%-8%，迅速點燃購屋需求，釋放消費潛力。目前首次購屋者僅佔21%，為1981年後最低，計劃可拉升至30%以上，刺激建築商訂單，帶動木材、鋼鐵、傢具等供應鏈，就業率預期上升1.2%，而GDP亦會短期增加1.1%。但國家供應缺口達470萬套，年建屋僅140萬戶，若需求過熱，房價或漲10%-15%，重演2021-2022年泡沫並引至短期通脹；聯儲局若升息至6.5%，低月供優勢盡失。經濟學家認為，此舉僅短期止痛，無解土地與勞工問題瓶頸，恐加深世代差距，弱勢族群仍難上車。

MBS勢擴張 或構成流動性隱憂

50年按揭將直接擴張抵押貸款證券化（MBS）市場規模，該市場目前總值已超過11.3萬億美元。若50年貸款最終佔比達10%，整體現金流期限將延長近70%，形同創造出超長期債券新品類，自然吸引養老基金、保險公司及主權財富基金等長期機構投資者大舉配置，導致收益率曲線前端壓低、後端抬升，徹底改變固定收益市場的配置策略。但目前完全缺乏成熟的50年MBS次級交易市場，流動性極低，一旦利率波動1個百分點，即可能造成5%-7%的價格損失，保守型基金為避險很可能轉向黃金或短期國債。監管機構必須盡快制定全新資本計提規則，以防2008年次貸危機重蹈覆轍，系統性風險不容小覷，投資者亦需重新評估久期風險並加強壓力測試。

業主壽命與按揭年期大錯配

美國平均壽命僅79.25歲，30歲購屋者簽50年按揭恐至80歲仍背債；一般職業生涯大約40-50年，退休後尾款難靠社安金支撐，但利息總額仍佔多達70%-80%。銀行平均儲蓄率僅4.5%，這迫使退休違約風險大增，銀行審核將會趨嚴。逆按揭（Reverse Mortgage）市場亦面臨雙重衝擊：長債導致房屋淨值累積緩慢，老人提取現金比例下降，需求可能萎縮20%；恐徹底打亂老年財務規劃，監管當局必須及時介入防範濫用與道德風險，否則晚景將更添堪憂。

此長債方案表面紓困，實則拖長債務枷鎖，逼年輕世代以一生換取一屋。退休斷炊、違約潮湧、老年淨值歸零，終將「美國夢」扭曲為跨代貧窮陷阱。

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