撰文：張宏業
（中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事）
上月中，行政長官以「心急如焚」形容加快發展北部都會區的心意，從施政報告行政措施部署便是「一目了然」。還記得2022年施政報告中，行政長官宣布親自領導「北部都會區督導委員會」，翌年迅速發布《北部都會區行動綱領》，把北都區發展概括為四大區域。今年施政報告書更集中論述三大片區開發試點，短短三年間已走入試點開發，是香港區域發展「前所未見」的速度，足證特區政府的魄力及雄心！
施政報告設立三大行動小組
今年施政報告第45段表示，北都區的基本規劃已出台，現時是加快發展北部區、引入產業和重大項目的關鍵銜接期。行政長官宣布成立和主理「北都發展委員會」，下設「發展及營運模式設計組」、「大學城籌劃及建設組」和「規劃及發展工作組」，分別由特區政府財政司司長、政務司司長及財政司副司長擔任三位組長。其實已動用特區政府的大部份領導官員，反映北都區發展是未來政府最主要任務。
特區政府為市場「拆牆鬆綁」
去年底，發展局邀請三個片區試點開發提交意向書，首季末收回22份回應。特區政府繼而向提交企業進行諮詢工作，以了解市場對北都發展的疑慮，其中市傳包括具體行政審批速度及附近規劃及完工情況不確定性等等。喜見今年特首施政報告中第46段特意針對性回應這些顧慮，並且第48段中詳細解說「加快發展北都」的專屬法律。十月初副財政司司長特別地解釋北部區專屬法律，指是因應北區特點，充分發揮北都優勢，有條件採用更有行政效率、更快速城市規劃、土地審批及建築審批等相關法規和政策工具。他定下立法時間表：明年初進行兩個月立法諮詢，年中向立法會提交條例草案及年底前訂定相關法例，即只花一年已迅速地完成，年底前已有專門法律引領北都發展。其實不難想像，專屬法例可以省卻現時行政程序大量繁瑣，締造行政便捷途徑。
專屬法律更具靈活性
筆者相信北都發展的片區規劃，土地審批及建築審批將會容納更大彈性。例如第46段內提及試點形式推行「分階段開發」模式、多元性開發模式、長達七年租約的中期批地、「按實補價」減低補地價資金成本及發展商可交回政府計劃徵收土地以對沖「片區開發」須繳付金額。以上種種概念都是加添片區發展的靈活性和減低財政負擔性，吸引市場資金參加。
洪水橋「先行先試」
10月初，發展局局長正式宣布計劃今年底招標洪水橋片區，並提出三方面額外優化，包括將其一條公路交回政府興建來減少發展商財務承擔、考慮提供三幅住宅用地招標(早前只有二幅)及在產業用地方面，原來只是要求發展商建設其中一幅土地，在正式招標時，由於採用「雙信封制」，可以容許願意「做多點」的發展商有較高評份。「雙信封制」並非新鮮事物，只不過把「整體項目設計」改變為「產業綁定」，表明政府收取合理市場地價外，還重點檢視綁定的產業種類可否吸納足夠工作機會和可否締造經濟效益深度及闊度！
借助大學產業提速發展
今年施政報告書具體地倡議借用大學產業加快北都發展。三批大學城土地最早將分別於2026年(洪水橋)，2028年(牛潭尾)和2030年(新界北新市鎮)供使用。有別於現存本地大學，小組考慮以產業為導向，以配合各試點片區的自身區域特徵。例如在洪水橋/廈村發展區中，融合附近高端專業服務和職業專才培訓；牛潭尾一帶則考慮配合新田科技城和河套區的創新發展如生命健康科技產業，並與第三間醫學院及綜合醫教研醫院等聯動發展！
盼吸引上市企業落戶北都區
今年香港新股上市業績亮麗，其中不乏非傳統產業，也不是特區現在擁有企業種類。這些企業於本地成功上市前後，可以利用香港設立產業基地，理想目的地自然是於北部區三大試點片區內興建生產基地和國際市場展覽中心。長久而言，更可攜手本地大學開辦新型產業職業專才培訓學院及產品開發中心，有效利用香港「走向國際」的橋頭堡角色。
特區啟動市區工廠整體重建
新型產業必然落戶專門興建的新型產業廠房或大廈內，北都三大片區是當然之選！特區政府應該藉機啟動市區或傳統新市鎮工廠大廈的重建諮詢、調研及區域規劃，結合附近的舊式單幢或連排大廈的整體重建契機，釋放這些貴重市區土地。
「心急如焚」的行政長官為未來北都發展踏出堅實一步，正式告別諮詢及規劃，走向具體落實發展的階段。畢竟北部區發展對於本地發展商是創新事物，且產業結合居住也是非傳統開發商模式，特區政府如何消除市場的顧慮，盡力給予市場彈性發展成為未來政府施政重點。請特區政府體諒發展商的商業考量，作為上市企業賺取最大合理利潤仍然是董事局的重大任務之一!
（題為編者所擬。文章為作者之個人意見，不代表本報立場）
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