（香港文匯網記者 章蘿蘭 上海報道）國家近年來不斷加強低效用地再開發的政策部署，2016年《關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見》首次系統性部署存量用地盤活路徑；2020年要素市場化配置改革將土地要素改革置於首位；2023年，自然資源開發部印發《關於開展低效用地再開發試點工作的通知》，支持北京、上海等城市探索創新城鄉低效用地再開發的政策舉措，健全節約集約用地制度。在此背景下，城市更新白皮書系列《低效用地及資產活化升級》日前在滬發布，政府、行業協會、企業、設計院與專業顧問等多方力量齊聚，共同探討低效用地盤活的創新模式與實踐路徑。專家、業界建議，盤活低效產業用地成為中國城市高質量發展核心挑戰，應探索多元化轉型。
「全鏈激活·長效共生」《上海低效用地與資產活化升級》研討會暨《低效用地及資產活化升級》白皮書發布活動在上海舉行。今次研討會聚焦了當前全球城市化進程中的核心問題——隨着城市人口密度攀升、產業結構迭代加速，土地資源「增量有限、存量待挖」的矛盾日益凸顯，而低效用地的盤活與存量資產的活化，已成為突破城市發展空間瓶頸、推動高質量發展的「關鍵抓手」。
《低效用地及資產活化升級》白皮書援引統計數據指，2000至2024年間，中國城鎮化率由36.2%躍升至67%，城市建成區面積擴張超過5倍。以上海為例，其工業用地總量在2005年達到峰值時為1043平方公里，佔建設用地比例高達28.6%，遠超紐約、東京等國際大都市15%左右的平均水平。同時，土地低效利用問題也開始顯現。2022年自然資源部公開發布數據，全國有96個國家級開發區的綜合容積率低於0.6，全國開發區產業用地平均容積率僅為0.6-0.8，相比新加坡裕廊工業園1.5、德國魯爾工業區改造後1.8的容積率水平，土地利用效率存在明顯差距。
加之全球產業鏈重構，傳統製造業放緩，低效用地問題有所加劇。同樣以上海為例，其六大傳統工業基地的產值地位已經下滑，但其內部空間及整體功能業態的更新未能同步跟進，區域內低層老舊廠房大量存在，其中相當一部分屬於具有較長歷史的工業遺存。
「在中國城市高質量發展的背景下，盤活低效產業用地已成為核心挑戰，城鎮化粗放發展導致工業用地佔比過高、供需失衡，這些用地面臨基礎設施落後、環境污染和再開發複雜等多重困境。」第一太平戴維斯中國區策略顧問部負責人朱鋒進而建議，應採取系統性盤活策略，探索多元化轉型路徑，例如通過產業導向設計與空間重構，推動產業向高附加值升級並促進功能複合；構建綠色與數字化運管體系，注重生態修復與智慧運營；依託金融創新，打通資本閉環等。他並結合國際案例，強調「需要政府、市場與社會協同，形成覆蓋規劃、產業、生態與資本的全生命周期解決方案，以實現土地的可持續價值再生。」
華建集團華東建築設計研究院有限公司副總經理、副總建築師宿新寶在同一場合表示，在城市更新實踐中，需重點關注五個核心方向：一是土地政策層面，因用地性質往往不能及時反饋市場的變化和需求，需在法律允許範圍內探索土地彈性轉換，以適配快速發展需求；二是規劃策略層面，通過細化控規、設置多功能複合的彈性要求，為土地複合功能預留空間；三是改造原則層面，推行輕量化改造，既延續「最小干預」的保護思路，更以技術手段降低改造成本，實現因地制宜的適應性調整；四是價值挖掘層面，針對低效產業用地等資源，深入發掘其獨特價值特徵並轉化為城市更新的特色亮點，避免同質化；五是公共空間營造層面，響應規劃與管理導向，為更新空間注入溫度與情緒價值，提升其市場適配性。
在該領域累積較多實操經驗的上海百聯資產控股有限公司董事長陸紅花提到，通過「精確型定位+圈層式招商+多元化經營+矩陣式推廣」的組合策略，公司在平衡存量項目（尤其歷史建築）局限與商業效益的同時，亦兼顧歷史文脈傳承與片區生態打造。
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