【2025施政報告 拆牆鬆綁】「按實補價」落地降成本 試點推行「分階段開發」 洪水橋商業用地先募巿場意見 續推簡化行政措施

香港特區行政長官李家超昨日宣布推行一系列簡化行政的措施，從靈活批撥土地、減輕企業即時的資金負擔、縮短工期等全方位推動企業落戶及投資，加快建設北部都會區，包括落實推行「按實補價」等。特區政府並會參考內地「1.5級開發」概念，以試點形式推行「分階段開發」模式，容許初期先建設及營運零售、娛樂或會議展覽項目等具先導性的低密度設施，藉此吸引企業進駐、創造收益和匯聚人流，發揮拉動作用再落實長遠發展，其中就洪水橋商業用地施行「分階段開發」模式邀請巿場提交意見。●香港文匯報記者聶曉輝

現屆特區政府一直期望透過不同誘因，引進私人市場共同參建北部都會區。新年度施政報告指出，特區政府會透過原址換地、「片區開發」等多元開發模式推動市場參與，同時容許北都區的土地業權人主動交回政府計劃徵收的土地，藉此抵消其在北都新發展區原址換地或「片區開發」所須繳付的金額。

收地細節 最遲明年首季公布

政府消息指出，相關安排僅適用於政府擬未來3年徵收作私人發展的北都區土地，以及已經徵收但未完成土地業權審查的土地，抵消金額會按照收回新界土地的的農地分區特惠補償率計算，每半年更新一次，現時屬發展所需土地的「第一級別」農地為每平方呎1,032元。

消息人士解釋，以3年為界是考慮到有較大確定性，若太早徵收之後才發展的土地將不利公帑使用，亦會過早影響相關棕地作業者等。政府會在今年稍後諮詢持份者意見，最遲明年首季公布安排。

另考慮到經濟環境不斷變化，李家超宣布落實以「按實補價」減低北都補地價資金成本，即在地契修訂過程中視乎地塊情況，容許業主無須按規劃地積比率上限計算的最高樓面進行補地價，改以實際興建樓面及實際用途釐定應繳補價，並考慮容許發展商按實際開發規模分階段補繳地價。

配合產業政策 靈活批地

消息指出，「按實補價」屬為期3年的先導計劃，只適用於非住宅用地，發展商初期可按最高可建樓面面積補最少60%地價，當首期發展落成後10年內要決定是否再補地價繼續發展餘下40%，否則政府可將其餘基建容量轉撥予區內其他發展商發展。政府會加入轉讓限制，參與計劃的發展商不得將土地業權拆售，以免日後因業主未能達成再補價的共識，令土地未能地盡其用。除北都區內的用地，此措施亦適用於全港，政府會在今年稍後諮詢相關持份者意見，明年首季公布安排。

簡化行政措施還包括配合不同產業政策，可採用公開招標、限制性招標或直接批地的模式靈活批撥土地，推動企業落戶和投資。倘若以租約而非地契批出，租期可長於7年以提供更大彈性，且不限於北都，全港均適用。消息指出，會將每個租期定為最長7年、可續租最多兩次，即合共最長21年，租金則按每次續租時的市價釐定，可加可減。

施政報告又提出以試點形式推行「分階段開發」模式，容許初期先建設和營運具先導性的低密度設施為地區預熱，藉此吸引企業進駐以落實長遠發展，其中會就洪水橋11公頃商業用地施行「分階段開發」模式邀請巿場提交意見。

消息指會由政府主導並選取北都的某些特定用地，並會參考內地一些項目，例如前海企業公館以低密度及組裝合成建成，批出土地12年再交還前海深港現代服務業合作區管理局。

簡化行政措施拆牆鬆綁

●引入快速審批制度，採納各地優秀的建築方法，結合海外和內地的成功建造技術、用料和設備等，降低工程成本並縮短工期

●以試點形式推行「分階段開發」模式，參考內地「1.5級開發」概念，容許初期先建設和營運具先導性的低密度設施，藉此吸引企業進駐、創造收益和匯聚人流，發揮拉動作用，再落實長遠發展

●以多元開發模式，包括原址換地、「片區開發」等推動市場參與，加速發展

●靈活批撥土地，推動企業落戶和投資。倘若以租約而非地契批出，租期可長於7年以提供更大彈性。配合不同產業政策，可採用公開招標、限制性招標或直接批地的模式

●容許北都土地業權人主動交回政府計劃徵收的土地，藉此抵消其在北都新發展區原址換地或「片區開發」所須繳付的金額，鼓勵市場參與北都發展

●以「按實補價」減低北都補地價資金成本，即地契修訂過程中，視乎地塊情況，容許業主無須按規劃地積比率上限計算的最高樓面進行補地價，改以實際興建樓面及實際用途釐定應繳補價，並考慮容許發展商按實際開發規模分階段補繳地價

●開展凹頭土地用途檢討，善用北環線帶來的發展潛力，在凹頭站沙埔一帶考慮引入更大佔比的私營房屋，拓展為新發展區。已委託港鐵公司進行檢討，明年公布結果

註：如合適，上述行政措施亦可套用在北都以外的地方整理：香港文匯報記者 聶曉輝