西九文化區住宅地租契宜獨立 以解決年期困局

譚善恆 華坊諮詢評估董事

為助西九文化區管理局改善資金流，特區政府去年允許西九管理局出售根據《西九文化區發展圖則》已准許的住宅發展項目。值得留意的是，有關宅發展項目地塊恐面臨住宅權益年期不足50年，從而影響收益的困局。

整個西九文化區，包括住宅發展項目，是根據《西九文化區管理局條例》批租予管理局，由2020年簽署租契起計，為期50年，與香港回歸後的土地政策一致。土地發展用途大致透過三個層次規管：《發展備忘錄》；《西九文化區發展圖則》；於2070年到期之西九文化區租契。

《發展備忘錄》乃頂層框架，列明土地發展用途的種類、權益、轉租方式及期限。管理局作為承租者的期限為50年；其後批予區內不同發展地塊的轉租者，則為該50年的「剩餘年期」；而轉租者其後可把建設完成的空間按指定期限再轉租予不同的使用者，例如藝術文化、公共空間及戶外空間設施的使用期限為「剩餘年期」；住宅單位及其泊車位、辦公室、零售餐飲、會議及展覽設施的期限為10年；酒店及其泊車位則為12個月。

實例可見 年限短會削投標興趣

2022年初，以34年期為限，用「建造、營運及移交」模式招標的藝術廣場大樓項目流標後，於同年年底以47年「剩餘年期」重新招標，並成功批出，這事例證明年期長短的重要性。由此可見，租契年期長短的確定性是香港房產價值的基石，亦直接影響投標者對西九文化區發展項目的參與、價值評估和融資安排。

有鑑於此，西九文化區管理局宜與發展局商討，將住宅發展項目地塊分割出來，根據現行土地政策訂立年期為50年的租契，而非以2070年為限的「剩餘年期」租契。原因在於要「地盡其財」地將180萬平方呎、擁有180度海景的住宅樓面面積發展地塊有策略地推售完畢，短則5年，長則10年。

若以「剩餘年期」出售住宅地皮，住宅權益年期會變成「遲賣少10年」，與特區政府恒常賣地的50年期形成差異，恐會影響收益。此類問題在三個「創新園」（前稱為工業邨）中同樣存在，不過它的工業政策是以支持非工廈式產業為目的，所以與西九文化區住宅用地有所不同。

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