優化房地產政策 助內地樓市去庫存

龐溟 經濟學博士、經濟學家

5月17日，中國人民銀行發布多項通知，明確取消全國層面房貸利率下限、下調房貸首付比例和公積金貸款利率，推出保障性住房再貸款。

具體來看，全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限已被取消；對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%；自今年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35厘和2.85厘，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775厘和3.325厘。

政策組合拳 降負擔提振需求

在筆者看來，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率、下調個人住房公積金貸款利率、調低商業性個人住房貸款最低首付款比例等政策組合拳，接續和擴大了前期房地產信貸政策，有利於降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意願，從需求端出發給樓市企穩復甦創造更為合宜的貨幣信貸環境。這也有助於提升居民的消費能力和意願，支持恢復和擴大消費，有效保障和改善民生，積極擴大內需，發揮消費拉動經濟增長的基礎性作用。

2022年12月，中國人民銀行已經建立了首套房貸利率動態調整機制，地方政府可根據該機制自主選擇是否取消當地房貸利率下限。截至今年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。此次政策調整後，預計將有更多城市取消利率下限或進一步擴大自主定價空間。

多地房貸利率已落實下降

據測算，政策落地後，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點，按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬餘元（人民幣，下同）。考慮到政策的協調、配合、共進，筆者估計，後續仍會穩步下調個人存量房貸利率和新發放房貸利率，以更好地減少存量房貸與新增房貸利差驅動下的提前還貸現象和違規轉貸行為，更好地提升居民的消費能力和意願，支持恢復和擴大消費。

與此同時，中國人民銀行將設立保障性住房再貸款。作為新創設的結構性貨幣政策工具，保障性住房再貸款按照「政府主導、市場化運作」的思路，由中國人民銀行提供低成本再貸款資金，規模3,000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，自主決策、風險自擔地向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5,000億元。

在過去一段時間，鄭州、長沙、成都、南京、北京、武漢、深圳、杭州、西安等多個高能級城市、熱點城市、核心城市，均陸續出台樓市新政，對原有的調控政策密集進行優化調整。除了繼續逐步放鬆原有的限購、限售、限貸和限價等限制性措施外，在「收舊換新」、「以舊換新」、將部分存量商品房轉化為保障性租賃住房以「消化存量」和採取「市場+保障」雙軌模式以「優化增量」等方面，也多有創新。

新工具顯效 推動租賃發展

事實上，中國人民銀行也在2023年初就創設了1,000億元租賃住房貸款支持計劃，用於推動住房租賃行業的發展。此後，國家開發銀行也分別在福州、濟南、天津、青島等城市都發放過保障性租賃住房試點專項貸款，用於支持購置存量住房用作保障性租賃住房。是次推出的新工具，可以說是將已在各城市有序落地試點、已初步成功搭建可持續商業模式的租賃住房貸款支持計劃的經驗推廣至全國。新工具還有望與保交房「白名單」機制形成合力，確保房地產企業出售商品房所回籠的資金用於在建項目續建、切實履行保交房法定責任，推動房地產企業逐步形成資金鏈和現金流的自體造血和良性循環，提振市場情緒和購房者信心。

在保障性住房再貸款和金融機構提供的定向低息貸款之外，筆者預計，中央政府和地方各級政府還可考慮通過發行特別國債和專項債、創設專項基金、利用計提的集中供應住宅用地土地溢價資金給予平台公司收購資金支持、先租後售獲取共有產權住房出售的售房款等多種融資形式，通過回購未售新房、促進存量二手房去庫存、盤活改造非住宅物業、收購土地項目、配建配售保障性住房等方式，以去庫存為重點，補充保障性住房房源，打通商品房和保障房良性循環。既可以盤活存量、去化庫存，又能為政府公共租賃住房供給提供有力、有效的支持，還能避免政府重資產模式下可能產生的收購、管理和改造成本較高或回款周期較長等問題。

政策兼顧需求端和供給端

筆者認為，總的來說，內地優化房地產政策的基本思路沒有改變，促進房地產市場平穩健康發展、滿足市場剛性和改善性需求、兼顧需求端和供給端，是政策把握的重點。不同階段設計和實施既體現延續性，又結合形勢要求強化針對性調節，政策力度逐步加大，可以深入理解供求關係變化，更為重視一城一策、因城施策、因地制宜，統籌考慮增量和存量問題，做好系統性謀劃、供需平衡。

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