撰文：張宏業
（中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事）
作為生產載體，香港工業發展和工業樓宇演進是同步前行的。香港工業發展大致瓜分三期：初期開埠時以造船業創始，二戰後大量內地資本家南下和廉價勞動者移入，輕工業(紡織/塑膠/電子/玩具/鐘錶)帶動下高速起飛，在上世紀1970年代達到頂端。1980年代，隨着本土生產成本急升，製造生產線北移珠三角，製造業逐漸式微，香港經濟轉型為服務業主導。有着本土服務業加持，特區政府被賦能地探索新興產業道路，北部都會區自然成為必然選擇。傳統工業樓宇如何轉型正是特區政府同樣要妥善處理後續問題。
現階段活化由市場主導 規劃不統一
回到現存工業樓宇區域，太多位於傳統市區和上世紀發展新市鎮包括港九新界的柴灣、黃竹坑 、油塘、紅磡/土瓜灣、觀塘/牛頭角/九龍灣/新蒲崗、大角咀/長沙灣、將軍澳、粉嶺/上水、葵湧/荃灣及屯門/元朗等等。除了工業村是直接批地自建外，現存工業樓宇都是多層式，地下幾層附設停車場及貨物起卸地區，方便輕工業製成品後利用地下上落貨物迅速交付。
1980年代起，大量生產工序北移，傳統工業樓宇出現不少空置面積，分布零星的單位紛紛轉為租售予其他用途，如倉庫，內地企業在港辦公室，派對/樂隊練習室，小型商品展示/零售地點，甚至改裝成為住宅/商業殺房等等。業權集中的整幢大廈陸續改裝或更建，充分利用政府時刻更新城市規劃、建築物監管條例和簡易改用途補價計算方程式，最後成為新型商貿大廈，數據中心，零售商場，倉庫或酒店。市場自由發揮往往生成無序結果，形成不同種類物業混淆一起，區內長期交通阻塞，空氣不能自由流動，晚上人潮稀疏及其他基建設施長久地落後，城市違和感催生。
工廈活化曾為熱潮 但疫情後前景暗淡
雖然上列問題複雜，工業地區中不同種類物業仍然找到生存空間。今世紀頭20年內，這些已不作工業用途的工業樓宇曾經渡過光輝歲月，更加為特區創造不少經濟貢獻。典型例子是市區傳統工業區內重建新型商貿大廈吸引企業由核心商業地區陸續移進，大型國際牲企業設立重要後勤及客服中心或食肆建立分店服務附近上班一族的早/午/晚餐需求，都令到傳統工業區「浴火重生」!區內新建酒店吸引旅行團及普遍散客租住，幫助本地酒店業加添旅客層次。
可惜是新冠疫情改變了商業運行模式，疫中甚至疫後企業使用「家居工作」混合形成，大幅削減使用商業面積。隨着疫後報複式消費早逝，市民習慣性北上消費成風及居民開始採用電子平台購物或食物外賣，零售面積同樣地驟現減少的形勢。工業樓宇重建變得無利可圖，這條工業樓宇2.0道路前景不明，嚴重影響未來重建的機會。
盼政府牽頭助傳統工業樓宇快速重建
相比之下，工業樓宇的折舊率遠高於其他樓宇，所以工業樓宇回報最高。以前高回報和低呎價吸納專業投資者或基金公司入市，但是近年她們投資活動已減少。工業樓宇折舊率偏高，銀行對高年期的工業樓宇借貸態度審慎，增加年久廠房轉手難度，直接地降低租售價格，形成近期傳統工業區中工業樓宇(尤其零星單位)的交易活動銳減，求售時業主必須接受大幅割價方可成功！
2021年有發展商向城規會提出火炭區內東部20幢工廠改劃申請，計劃將由「工業」用途轉為「住宅(戍類)」等用途，預計提供約4706伙私人住宅，成為該區最大重建項目。項目共分三期，先後提供300個(2029年)，1,793個(2031年)及餘下2,613個(較後時間)單位。可惜是上述整體改劃住宅於去年被否決，暫時不能如期上馬，主因是區內工廈空置率低仍有需求，而且交通評估亦顯示附近幹道流量會超負荷。這些也不是重大難題，相信發展商會修訂後再試行。
雖然上列整體或部份地區工業重建項目未能過關，不過老舊工業樓宇重建或裝修是不能迴避事情。隨着北都區內工業地帶已進入實際執行階段，特區政府完成創造新型現代生產之外，也應該協助傳統工業區整體重建，適度放開工業樓宇轉住宅發展的具體措施，有效地利用市場力量助力傳統工業樓宇快速重建完成，達到雙贏理想結果。
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