財評 | 彭博分析：香港住宅銷售前景趨於樂觀

撰文：Bloomberg Intelligence，Patrick Wong、Yan Chi John Wong

香港新盤銷售有望在刺激政策和降息推動下超預期

若香港推出新的刺激措施，今年一手住宅銷量可能突破我們預期的1.8萬個單位。外界普遍預計，香港特首李家超將在9月17日的施政報告中公布相關政策。若聯儲會宣布降息，香港按揭貸款利率或在9月18日下調，這可能有利於新鴻基地產和恒基地產的住宅銷售。

1. 香港全年新房銷量或超1.8萬個單位

截至8月，香港新房成交量已達13,068個單位，佔全年預測的73%，全年銷量有望突破1.8萬個單位。即將公布的2025年施政報告預計將推出寬鬆措施，加上聯儲會降息可能壓低按揭貸款利率，這有助於釋放潛在需求，尤其是針對大眾住宅單位的需求，利好新鴻基地產、恒基地產、新世界發展、信和置業等主要地產商。8月新盤成交1,900個單位。若9月至年底每月新房成交量維持在2,000個單位，全年新盤銷量有望達到21,000個單位。

2. 印花稅下調有望提振住宅銷售

若香港政府決定下調住宅印花稅，樓市成交有望加快。此舉也可能促使地產商加快土地儲備，有利於長期收入增長。新鴻基地產未來幾個月或將推售5個項目，包括西沙項目2A、2B期及「天璽.天」二期，總建築面積達203.6萬平方呎。香港住宅印花稅採用累進稅率，最高可達房價的4.25%。去年2月份，香港將400萬港元及以下住宅的印花稅降至僅100港元。美聯物業的數據顯示，香港一手住宅銷售額從2月的85億港元飆升至3月至7月的月均202億港元。

3. 新政策或會限制預算赤字

香港可能會出台新政策以縮減預算赤字，而預算赤字的成長主要是由於地價收入下降。香港新房庫存過剩且價格疲軟，可能會抑制地產商大規模購置土地。截至3月止2025財年，香港政府地價收入為136億港元，佔總收入的2%，遠低於2018-2024財年1,064億港元的平均水平。2026財年前三個月的地價收入為16億港元。

香港計劃在2026財年出售八幅住宅用地。8月，信和置業以10.9億港元購得屯門一幅總建築面積為282,103平方呎的地塊。香港另有一幅位於東涌的地塊待出售。1月，新鴻基地產以6.02億港元購入附近項目。

4. 非本地居民或成樓市新動力

若香港下調於新資本投資者入境計劃(CIES)的住宅投資門檻（目前為5,000萬港元），大型地產商或將表示歡迎。此類購房僅佔獲得居留權所需最低投資額3,000萬港元中的1,000萬港元。截至4月底，香港已批准512份申請，投資額達165億港元。香港兩位主要官員最近透露，截至7月底已收到逾1,760份申請。

財政司司長陳茂波表示，香港正與內地就一項框架進行討論，允許部分內地居民在香港購房而不觸發資本外逃限制。上半年，共有36,630名內地居民通過各種入境計劃來港。

5. 強積金儲蓄創新高將提升購買力

如果香港允許居民動用強制性公積金（MPF）養老金儲蓄來購房，居民購房可能會更加便捷。居民或會利用聯儲會降息周期的機會加快購房步伐，尤其是在強積金儲蓄也參與其中的情況下。根據獨立強積金研究平台積金評級的數據，截至8月底，所有強積金計劃的480萬名供款人的資產淨值總額達到了創紀錄的1.47萬億港元（1,880億美元）。首次購房者若以按揭保險計劃申請貸款，最多可獲得相當於1,000萬港元或以下住宅售價90%的貸款。8月，香港平均每名計劃成員擁有強積金儲蓄約30.75萬港元。

6. 新加坡養老金計劃為香港提供參考

新加坡可以成為香港的參考對象，前者允許居民使用中央公積金（CPF）中的退休儲蓄來購房。新加坡還允許居民用養老金償還房貸、支付醫療費用和學費。中央公積金計劃要求55歲或以下的成員及其僱主繳納員工月薪的37%，遠高於香港的10%。香港較低的供款要求或僅能支撐大眾住宅的購買需求。

（題為編者所擬。文章為作者之個人意見，不代表本報立場）