樓市未來5年供應勢超標 輪公屋料縮短至4.5年

香港目前正步向土地及房屋供應「收成期」，團結香港基金昨發表《香港房屋趨勢導航報告》，預測未來5年私宅和公營房屋的年均落成量分別將達到1.91萬及3.5萬伙，超過「長策」目標，公屋綜合輪候時間可望持續回落。團結香港基金建議，隨着供應前景持續改善，政府的房屋政策重心應從「提量」轉向「提質」，逐步提升公營房屋單位面積，以及當中資助出售單位特別是綠置居的比例，增加可負擔置業機會，完善房屋階梯，促進社會向上流動。◆香港文匯報記者 黎梓田

根據最新的落成量數字，該會預測顯示公屋綜合輪候時間有望由目前的5.8年，下降到2026 / 27年度的4.5年，達成政府定下的目標。若計及過去反覆出現的落成延誤情況再度發生，屆時輪候時間則只會輕微下降至5.2年。團結香港基金高級研究員、土地及房屋研究主管梁耀昊指，如果所有已公布的公營房屋用地都能按時交付及施工，預計未來10年落成量將達到約41萬伙單位，較「長策」目標高出33%。即使計入用地交付和建築工程皆延誤的負面因素，最終落成量仍會比「長策」目標高出10%。

每年平均落成3.5萬伙公屋

梁耀昊指出，今年開始的5年內，每年平均落成約3.5萬伙公營房屋單位，超過「長策」3.08萬伙的每年平均目標。影響中短期供應的主要風險因素暫時消除，包括2023/24年度公營房屋落成延誤比率大幅下降至2%，而3萬伙簡約公屋單位預計將按計劃落成。

另外，該會分析顯示，過去20年香港的房屋供應呈「兩頭大中間小」的Ｍ形結構，資助出售單位佔總存量最少，只有約15%，反映公屋與私樓之間置業階梯銜接嚴重不足。以收入計，符合購買資助出售單位的香港家庭資格有近38%，遠高於資助出售單位佔房屋供應總存量，可見資助出售單位供不應求。尤其體現在每次的綠置居及居屋單位出售，皆出現大幅超額認購的情況，這些購買力在過去往往流向私人房屋A類單位（約430方呎以下）。

籲政府增居屋供應佔比

梁耀昊建議，政府應考慮在中短期增加綠置居單位的供應，假如綠置居全數售出，增加綠置居的供應可百分百轉移至公屋，在不影響公屋輪候時間的同時，提供更多可負擔的置業機會。在增加綠置居的前提下，政府可以考慮調整新落成居屋的綠白表比例，以預留更多名額予白表申請者。中長期而言，政府應增加居屋在公營房屋供應中的比例，以進一步完善房屋階梯，促進社會向上流動。

綜合過去的綠置居銷售紀錄顯示，小型單位並不受歡迎，貨尾單位和撻訂個案以面積少於300方呎單位佔多數。梁耀昊提出，政府在鼓勵現有公屋租戶自置居所並交還所住單位，應增加新落成綠置居及居屋等資助出售單位的面積，並為新落成單位實用面積封底（即不少於約280方呎），以提升公營房屋居民的居住質素，為居民提供誘因。

綠置居供應可倍增至4000伙

被問及會否建議將部分公屋單位轉為居屋單位出售，團結香港基金副總裁葉文祺指，短期仍要以減低公屋輪候時間為目標，但在長期策略中，如公屋輪候時間有效減低，則可將建造公屋的土地撥至興建居屋。他認為較合適比例為三成公屋、四成居屋及三成私樓，惟相信該比例需到2029年左右才有機會實施。梁耀昊補充，建議政府以循序漸進方式增加綠置居供應，近年綠置居平均每年供應量大約2,000伙，認為可逐步增至3,000、4,000伙，其後視乎情況調整綠置居佔公營房屋比例。

未來5年哪區供應最多？

私宅

◆ 九龍城（包括啟德）、大埔及西貢將是未來5年的三大供應地區。該段期間內，三區合共將佔整體新落成私人住宅單位超過40%。

◆ 九龍城（包括啟德）將在未來5年內提供約19,700伙單位，即佔新落成私人住宅單位總數約21%。大部分供應將來自政府拍賣的啟德前跑道區用地，以及何文田站的兩個住宅發展項目。

◆ 大埔將提供約12,800伙單位，預計成為落成量的第二大來源。當中大部分單位供應將來自位於十四鄉和白石角的大型住宅發展項目。

◆ 西貢則將提供約9,500伙單位，包括康城站物業發展項目第11至13期的約6,400伙單位，以及安達臣道項目提供的約3,000伙單位。

公營房屋

◆ 離島（包括東涌）、北區及九龍城（包括啟德）三區將成為三大供應地區，合共佔該期間整體公營房屋落成量的45%。

◆ 離島將成為最多供應的地區，未來五年將提供約28,000伙單位，佔整體落成量約16%，這些單位全部來自東涌新市鎮擴展計劃中的11個公營房屋項目。

◆ 北區將供應約25,900伙單位，佔整體落成量約15%，當中超過七成將會來自古洞北 / 粉嶺北新發展區。

◆ 九龍城是第三大供應地區，供應約25,700伙單位，這些單位分別來自啟德發展區內13個傳統公營房屋項目及1個簡約公屋項目。